개요:
* 상가건물임대차보호법 시행 전후 임차인의 대항력과 우선변제권
* 상가건물임대차보호법 부칙 제2조 및 제3조에 따른 확정일자의 효력
질문:
상가건물임대차보호법 시행 전후 확정일자의 효력에 대해 알고 싶습니다. 저는 현행 상가건물임대차보호법이 시행되기 전 소유 건물을 임차하여 사업자등록신청 후 치킨가게를 운영하던 중, 이 법 시행 전인 2002년 10월 15일에 사업자등록정정신고를 하면서 임대차계약서상에 확정일자까지 받아두었습니다. 그런데 이라는 사람이 위 같은 건물의 다른 층에서 영업을 하기 위하여 이 법이 시행된 2002년 11월 1일에 점포임대차계약을 체결하면서 같은 날 사업자등록신청과 확정일자인까지 받았습니다. 소문에 의하면 乙의 보증금액이 1억 원이나 된다고 하고 상가건물임대차보호법이 2002년 11월 1일부터 시행되었으므로 저와 乙의 보증금의 순위가 같다고 하는데 사실인지요?
답변:
상가건물임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하기 위해 마련된 법률입니다. 이 법에 따르면, 임차인은 건물의 인도와 사업자등록을 마치고 확정일자를 받은 경우, 경매나 공매 시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리가 있습니다.
상가건물임대차보호법은 2002년 11월 1일부터 시행되었습니다. 이 법 시행 전에는 임차인의 대항력이 인정되기 위해서는 건물의 인도와 사업자등록만으로 충분했습니다. 그러나 이 법 시행 이후에는 확정일자를 받으면서 대항력을 갖추게 됩니다.
따라서 귀하의 경우, 상가건물임대차보호법 시행 전인 2002년 10월 15일에 사업자등록정정신고를 하면서 확정일자를 받았으므로, 이 법 시행일인 2002년 11월 1일부터 우선변제권을 갖게 됩니다. 따라서 乙과는 상관없이 귀하가 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.
다만, 상가건물임대차보호법 부칙 제2조는 이 법은 이 법 시행 후 체결되거나 갱신된 임대차에 대해서만 적용된다고 규정하고 있습니다. 따라서 이 법 시행 전에 체결된 임대차의 경우, 이 법 시행 전에 확정일자를 받았더라도 이 법 시행 후 물권을 취득한 제3자에 대해서는 우선변제권이 인정되지 않습니다.
귀하의 경우, 상가건물임대차보호법 시행 전에 체결된 임대차에 해당하므로, 乙이 이 법 시행 후 물권을 취득한 제3자에 해당하지 않는 한, 乙과는 상관없이 귀하가 우선하여 보증금을 변제받을 수 있을 것으로 보입니다.