개요:
* 상가건물임대차보호법의 소액임차인 최우선변제권은 소액임차인을 보호하기 위한 취지에서 규정된 제도입니다.
* 그러나, 일부 임차인이 이러한 제도를 악용하여 부당한 이득을 취하려는 사례가 발생하고 있습니다.
질문:
근저당권 채권최고액의 합계가 시세를 초과하고 그에 따라 임의경매가 곧 개시될 것으로 예상되는 상가를 소액임차인 요건에 맞도록 시세보다 현저히 낮은 임차보증금으로 임차한 다음 당초 임대차계약상 잔금지급기일과 목적물인도기일보다 앞당겨 보증금 잔액을 지급한 경우, 소액임차인 최우선변제권을 행사할 수 있는지 여부
답변:
소액임차인 최우선변제권을 행사할 수 없습니다.
우리 대법원은 주택임대차보호법과 관련하여 소액임차인을 보호하기 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것은 주택임대차보호법의 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고 판시하였습니다. (대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다62223 판결)
따라서, 위 대법원 법리가 비록 주택임대차보호법과 관련한 것이라 하여도 상가임대차보호법에도 유사한 법리가 적용될 수 있음을 고려하면, 귀하의 경우에도 상가건물임대차보호법의 소액임차인 최우선변제권을 행사할 수 없을 것으로 보입니다.
상가건물임대차보호법의 소액임차인 최우선변제권은 소액임차인을 보호하기 위한 취지에서 규정된 제도입니다. 그러나, 일부 임차인이 이러한 제도를 악용하여 부당한 이득을 취하려는 사례가 발생하고 있습니다. 이러한 사례에 대해서는 법원에서 엄격하게 판단하고 있는 것으로 보입니다.