개요:
상가건물임대차보호법의 적용범위 초과시 보호 여부에 대한 검토
질문:
수원 소재 소유 상가건물의 층 점포 일부분을 보증금 3억원에 월 400만원의 임료를 내고 금은방을 운영하고 있습니다. 임대차기간이 만료하자 건물주는 월 임료를 대폭 인상하겠다며 싫으면 나가라고 합니다. 저는 상가건물임대차보호법의 적용범위를 벗어난 임차인이라는 것을 알고 있지만 전혀 보호를 받지 못하는지요?
답변:
네, 전혀 보호받지 못할 가능성이 높습니다.
상가건물임대차보호법은 모든 상가임차인을 보호하는 것이 아니라, 당해 지역의 경제여건 등을 감안하여 지역별로 구분하여 규정되어 있습니다. 상가건물임대차보호법 시행령에 따르면, 서울특별시의 경우 보증금액이 9억원 이하, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) 및 부산광역시의 경우 보증금액이 6억원 이하, 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시의 경우 보증금액이 5억원 이하, 그 밖의 지역의 경우 보증금액이 4억원 이하의 임대차에 대해서만 상가건물임대차보호법이 적용됩니다.
따라서 귀하의 경우 보증금 3억원에 월세 400만원을 내는 상가임차인으로서, 임차보증금액이 월세 400만원에 100을 곱한 4억원에 보증금 3억원을 더한 7억원으로 산정됩니다. 귀하가 소재한 수원시의 경우 상가건물임대차보호법 제2조 및 같은 법 시행령 제3조제1항제2호에 따라 2억원 1,269만원 이하의 보증금액에 한해서만 동법이 적용되는바, 귀하의 경우 위 보호범위를 초과하여 상가건물임대차보호법의 보호를 받기 어려울 것으로 보입니다.
다만, 귀하의 경우 다음과 같은 사유로 인해 상가건물임대차보호법의 보호를 받을 수 있을 가능성도 있습니다.
* 임대차계약 체결 당시 보증금액이 7억원을 초과하지 않았을 경우
* 임대차계약 체결 이후 보증금액이 7억원을 초과하게 된 사유가 임차인의 귀책사유에 해당하지 않을 경우
* 임대인이 임대차계약 체결 당시 임차인에게 보증금액이 7억원을 초과한다는 사실을 고지하지 않았을 경우
위와 같은 사유에 해당하는 경우, 귀하의 경우 상가건물임대차보호법의 보호를 받을 수 있으므로, 임대인과 협의하여 임대료를 조정하거나, 법률전문가의 조언을 받아 대응하시기 바랍니다.