개요:
상가건물이 양도된 경우 임차인의 법적지위
질문:
상가건물이 양도된 경우 기존 임차인은 양수인에게 임차권을 주장할 수 있나요?
답변:
네, 상가건물이 양도된 경우 기존 임차인은 양수인에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 상가건물임대차보호법 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 임차건물의 양수인(그밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 규정하고 있습니다.
따라서 상가건물의 임차인이 건물의 인도와 사업자등록이라는 대항요건을 갖춘 후 건물이 양도되면 양수인은 임대인의 지위를 당연히 승계하기 때문에 임차인은 매수인에 대하여 임차권을 주장할 수 있습니다. 즉, 임차인은 양수인과 다시 임대차계약을 체결할 필요가 없으며, 원래의 임대차계약기간이 끝날 때까지 계속 영업을 할 수 있고, 기간 만료 후 매수인으로부터 임차보증금을 반환 받을 수 있습니다. 이때 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 함께 양수인에게 이전되므로, 양도인의 보증금반환채무는 소멸하고, 임차인은 종전의 소유자에 대하여는 더 이상 보증금반환을 요구할 수 없게 됩니다.
위 사안의 경우에도 귀하는 상가건물임대차보호법이 적용되어 대항력을 갖추고 있으므로, 새로운 양수인에게 약정기간동안의 사용·수익과 계약만료 시 임차보증금반환을 청구할 수 있습니다. 다만, 임대차계약서상 내용이 사업자등록사항과 일치하고, 임대차 목적물이 등기사항증명서 등 공부와 일치하여야 대항력이 보장되므로, 이를 일치시키도록 하여야 합니다.
주의 사항:
* 임차인이 대항력을 갖추지 못한 경우에는 양수인에게 임차권을 주장할 수 없습니다.
* 임대차계약서상 내용이 사업자등록사항과 일치하지 않거나, 임대차 목적물이 등기사항증명서 등 공부와 일치하지 않는 경우에는 대항력이 인정되지 않을 수 있습니다.