개요:
상가건물 임대차 중 보증금 일부 월세 전환 가능 여부 및 월세 전환 시 제한
질문:
상가건물의 일부를 보증금 50,000,000원에 임대하였습니다. 임대차계약 기간 중에 임차인이 보증금 중 10,000,000원을 돌려받는 대신에 월세를 내겠다고 제안하였습니다. 이러한 경우에도 임대차계약 기간 중에 보증금의 일부를 월세로 전환할 수 있는지, 월세는 당사자 간에 자유롭게 정할 수 있는지 궁금합니다.
답변:
네, 상가건물임대차보호법은 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 수 있도록 규정하고 있습니다(상가건물임대차보호법 제12조). 다만, 월세는 돌려받는 금액에 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 연 12% 또는 한국은행에서 공시한 기준금리 4.5%에 배를 곱한 비율 중 낮은 비율을 곱한 금액을 월로 나눈 금액을 초과할 수 없습니다(상가건물임대차보호법 제12조 및 동법 시행령 제12조제5항).
따라서 귀하의 경우, 돌려받는 금액이 10,000,000원이고, 월세 전환 비율 중에 연 12%의 비율이 적용된다고 가정하면, 매월 10,000,000원 x 12% / 12 = 100,000원을 초과하여 월세로 전환할 수는 없습니다.
즉, 귀하의 경우, 임차인이 제안한 월세 100,000원은 상가건물임대차보호법의 규정에 위반되지 않으므로, 임대차계약을 변경하여 보증금 중 10,000,000원을 돌려주고 월세를 100,000원으로 정하는 것이 가능합니다.
유의 사항
* 임대차계약 중에 보증금의 일부를 월세로 전환하는 경우, 임대차계약서의 내용을 변경하여야 합니다.
* 임대차계약서를 변경할 때에는 당사자 간의 합의가 필요하며, 이때 임대인과 임차인이 모두 서명 또는 날인하여야 합니다.
* 임대차계약서를 변경한 후에는 관할 세무서에 신고하여야 합니다.