개요:
상가임대차의 갱신에도 민법 제640조의 3기이상의 차임연체로 인한 계약해지 사유가 적용될 수 있다.
질문:
상가임대차계약이 갱신되었는데, 갱신 전에 차임을 연체한 적이 있고 갱신 후에 다시 차임을 연체한 경우, 갱신 전과 갱신 후의 차임연체액을 합쳐서 3기이상의 차임연체로 보아 계약을 해지할 수 있나요?
답변:
판례는 상가건물임대차계약의 갱신에도 민법 제640조의 기이상의 차임연체로 인한 계약해지 사유가 적용될 수 있다고 판시하고 있습니다. 이는 갱신 전후 상가건물임대차계약의 내용과 성질, 임대인과 임차인 사이의 형평, 상가건물임대차보호법 제10조의 입법 취지 등을 종합적으로 고려한 결과입니다.
따라서, 상가임차인이 갱신 전부터 차임을 연체하기 시작하여 갱신 후에 차임연체액이 기의 차임액에 이른 경우에는, 특별한 사정이 없는 한 임대인은 3기이상의 차임연체를 이유로 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
따라서, 귀하의 경우에도 갱신 전과 갱신 후의 차임연체액을 합쳐서 기이상의 차임연체에 해당하여 임대인은 계약을 해지할 수 있는 것으로 보입니다.
해설:
민법 제640조는 임차인이 차임을 3기 이상 연체한 경우, 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다. 이는 임대인에게 임차인의 계약 불이행으로 인한 손해를 방지할 수 있는 권리를 부여하기 위한 것입니다.
상가임대차는 임차인이 영업을 목적으로 임차물을 사용하는 것이 일반적입니다. 따라서, 임차인이 차임을 연체할 경우, 임대인에게 임차물의 사용수익을 통한 수익을 얻을 수 없게 하는 손해가 발생할 수 있습니다.
상가임대차의 갱신은 새로운 계약이 성립하는 것이 아니라 기존 계약의 종료와 새로운 계약의 체결이 동시에 이루어지는 것으로 보입니다. 따라서, 갱신 전의 차임연체가 갱신 후에도 계속된다면, 이는 갱신된 계약에도 적용될 수 있습니다.
그러나, 갱신 후 임차인이 차임을 연체하게 된 사유가 임대인의 책임에 있는 경우, 임대인이 계약을 해지하는 것은 부당하다고 볼 수 있습니다. 따라서, 임대인은 임차인이 차임을 연체하게 된 사유를 충분히 살펴보고, 부당한 계약해지가 되지 않도록 주의해야 합니다.