개요:
* 상가건물임대차보호법상 임대차기간 최소보장기간 1년
* 최초의 임대차기간 포함하여 총 10년 이내 계약갱신 가능
질문:
상가건물임대차계약을 6개월로 하였으나, 임대인이 재계약을 거절하려고 합니다. 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지요?
답변:
귀하는 사업자등록을 하고 입점하여 영업을 함으로써 상가건물임대차보호법상 대항력을 갖추었으며, 임차보증금액도 서울지역의 계약 당시의 같은 법 적용도인 억원을 넘지 않아 같은 법에 의한 보호를 받을 수 있는 임차인으로서 위 임대차계약상 6개월을 약정하였더라도 임대차기간의 최소보장기간인 1년을 주장할 수 있을 것으로 보입니다.
또한, 3회 이상의 월세연체 등의 결격사유가 없는 이상 최초의 임대차기간으로부터 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신을 요구할 수도 있다고 할 것입니다.
따라서, 귀하는 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인이 이를 거절할 경우, 임대차분쟁조정위원회나 법원에 조정 또는 소송을 제기하여 계약갱신을 청구할 수 있습니다.
해설:
상가건물임대차보호법 제9조제1항에 따르면, 임대차기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다고 규정하고 있습니다. 즉, 상가건물임대차의 경우 임대차계약서에 임대차기간을 1년 미만으로 정하더라도, 법률상 임대차기간은 1년으로 간주됩니다.
또한, 상가건물임대차보호법 제10조제1항에 따르면, 임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다고 규정하고 있습니다. 다만, 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 등에는 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있습니다.
따라서, 귀하의 경우 임대차계약서에 임대차기간을 6개월로 하였더라도, 법률상 임대차기간은 1년으로 간주되므로, 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없습니다. 다만, 임차인이 3회 이상의 월세연체 등의 결격사유가 있는 경우라면, 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있습니다.