개요:
* 상가임대차법상 차임 증감청구권의 요건
* 상가임대차법상 차임 감액청구권의 요건
* 상가임차인의 월세 감액청구 가능성
질문:
저는 2017년 6월 10일에 주식회사로부터 서울 소재 아파트단지 내 상가점포를 임차보증금 4,000만원, 월세 100만원 계약기간 10년으로 하는 임대차계약을 체결한 후 사업자등록을 하고 입점하여 컴퓨터 대리점을 운영하고 있습니다. 그런데 그 단지 내 상가는 최고의 상업지역이라고는 계약 당시 광고내용과는 달리 인접지역에 더 큰 상권이 새로이 형성되었고 그 단지 내 상가의 다른 점포에는 입주도 제대로 되지 않고 있는 실정입니다. 저는 지금의 월세가 영업수입에 비하여 너무 비싸다는 생각이 드는데 월세 인하를 요구할 법적인 권리는 없는지요?
답변:
상가임대차법 제11조는 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다.
따라서, 상가임차인은 임대차계약 체결 후에도 차임 또는 보증금이 상당하지 아니하게 된 경우, 차임을 증액하거나 감액할 수 있습니다.
귀하의 경우, 단지 내 상가에는 입주가 제대로 되지 못하여 상권이 형성되지 못하고, 이웃에 대형 상업지역이 형성되어 임대차계약체결 당시 예상하였던 것과는 달리 영업이 잘 되지 않는다는 것이 객관적으로 증명되고 그럼에도 불구하고 계약체결 시 약정된 차임을 계속 지급하는 것이 현저히 부당하다고 인정할 만한 구체적인 입증자료가 있다면 상가임차인인 귀하는 임대인에 대하여 장래 지급할 월세의 감액을 청구해볼 수 있을 것으로 생각됩니다.
구체적으로, 귀하는 다음과 같은 사항을 입증할 수 있어야 합니다.
* 임차건물의 위치와 주변 환경이 임대차계약 체결 당시와 현저히 달라졌음을 입증할 수 있어야 합니다.
* 임차건물의 임대차계약 체결 당시 예상하였던 임대료 수준이 현저히 달라졌음을 입증할 수 있어야 합니다.
* 귀하의 영업 실적이 임대차계약 체결 당시 예상하였던 실적과 현저히 달라졌음을 입증할 수 있어야 합니다.
만약, 귀하가 이러한 사항을 입증할 수 있다면, 임대인은 귀하의 월세 감액청구를 받아들일 가능성이 높습니다.