개요:
상가임차인이 시설투자비를 회수하는 방법에 대한 검토
질문:
3년 전부터 경기도 소재 상가 점포를 보증금 2천만원에 월세 30만원으로 임차하여 슈퍼마켓을 운영해오고 있는 임차인이 있습니다. 그런데 최근 임대인이 10월 재계약기간이 만료되면 직접 운영하겠다며 비워줄 것을 요구하고 있습니다. 임차인은 시설비와 권리금으로 5천만원 정도 투자한 상태이므로 그만 둘 수 없는 처지에 있습니다. 이 경우 임차인은 시설비 등 5천만원의 투자비용을 회수할 수 있는 방법이 있는지요?
답변:
이 사안의 경우 임차인은 다음과 같은 방법으로 시설투자비를 회수할 수 있습니다.
* 신규임차인을 주선하여 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 방법
상가건물임대차보호법 제10조의4는 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 규정하고 있습니다. 따라서 임차인이 신규임차인을 주선하여 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 경우, 임대인이 이를 방해하는 행위를 하면 임대인은 임차인에게 손해배상을 해야 합니다.
* 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 경우 손해배상을 청구하는 방법
위 규정에 따라 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 경우에도 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
* 계약갱신요구권을 행사하여 시설비 회수에 충분한 일정한 기간으로 임차계약을 갱신하는 방법
상가건물임대차보호법 제9조에 따르면 기간의 정함이 없거나 기간을 10년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 10년으로 본다고 규정하고 있습니다. 따라서 임차인은 10년의 임대차기간을 보장받을 수 있습니다. 또한, 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. 따라서 임차인은 계약갱신요구권을 행사하여 시설비 회수에 충분한 일정한 기간으로 임차계약을 갱신할 수 있습니다. 이 경우 임차인은 계속적인 영업활동을 통해 시설비 등을 실질적으로 회수할 수 있을 것입니다.
구체적인 방법은 임차인의 상황에 따라 적절하게 선택할 수 있습니다.