개요:
* 상가건물임대차보호법상 대항력 및 우선변제권의 취득
* 새로운 소유자와의 별도 임대차계약 체결에 따른 종전 임대차계약의 효력
질문:
임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력 또는 우선변제권 등을 취득한 후에 목적물의 소유권이 제3자에게 양도된 다음 새로운 소유자와 임차인이 종전 임대차계약의 효력을 소멸시키려는 의사로 별개의 임대차계약을 새로이 체결한 경우, 임차인이 종전 임대차계약을 기초로 발생하였던 대항력 또는 우선변제권 등을 새로운 소유자 등에게 주장할 수 있는가요?
답변:
아니요.
대법원은, 어떠한 목적물에 관하여 임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력 또는 우선변제권 등을 취득한 후에 그 목적물의 소유권이 제3자에게 양도되면, 임차인은 그 새로운 소유자에 대하여 자신의 임차권으로 대항할 수 있고, 새로운 소유자는 종전 소유자의 임대인으로서 그 지위를 승계한다고 판시하고 있습니다. (상가건물임대차보호법 제3조제1항, 제2항, 제5조제2항 등 참조)
그러나, 임차권의 대항 등을 받는 새로운 소유자라고 할지라도, 임차인과의 계약에 기하여 그들 사이의 법률관계를 그들의 의사에 좇아 자유롭게 형성할 수 있습니다. 따라서, 새로운 소유자와 임차인이 동일한 목적물에 관하여 종전 임대차계약의 효력을 소멸시키려는 의사로 그와는 별개의 임대차계약을 새로이 체결하여 그들 사이의 법률관계가 이 새로운 계약에 의하여 규율되는 것으로 정할 수 있습니다. 그리고 그 경우에는 종전의 임대차계약은 그와 같은 합의의 결과로 그 효력을 상실하게 되므로, 다른 특별한 사정이 없는 한 이제 종전의 임대차계약을 기초로 발생하였던 대항력 또는 우선변제권 등도 종전 임대차계약과 함께 소멸하여 이를 새로운 소유자 등에게 주장할 수 없다고 할 것입니다. (대법원 2013.12.12. 선고 2013다211919 판결)
따라서, 귀하의 경우에도 새로운 소유자와 사이에 종전 임대차계약을 소멸시키려는 의사로 별개의 임대차계약을 체결하였다면, 종전 임대차계약에 기한 대항력 또는 우선변제권 등을 주장할 수 없을 것으로 보입니다.