사건의 개요
원고는 피고로부터 서울 강남구에 있는 점포를 임차하여 음식점을 운영하다가, 코로나19 사태로 인하여 점포의 매출이 90% 이상 감소하자, 피고에게 임대차계약을 해지하겠다고 통지하였다. 피고는 원고의 임대차계약 해지를 받아들이지 않았고, 원고는 피고를 상대로 임대차계약 해지를 구하는 소송을 제기하였다.
원심의 판단
원심은, 코로나19 사태는 불가항력적인 사유에 해당하고, 원고는 그로 인하여 점포의 영업을 계속할 수 없게 되었으므로, 원고는 피고에게 임대차계약을 해지할 수 있다고 판단하였다.
피고의 주장
피고는 항소심에서, 코로나19 사태는 임대차계약에 있어서의 해제사유로 인정될 수 없다고 주장하였다. 피고는 다음과 같은 논리를 폈다.
- 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 임대차계약의 해제를 인정하는 사유로 ‘임대인의 책임 있는 사유로 인하여 목적물을 사용할 수 없게 된 경우’를 규정하고 있다.
- 코로나19 사태는 임대인의 책임 있는 사유로 인한 것이 아니므로, 임대차계약의 해제사유로 인정될 수 없다.
- 설령 코로나19 사태가 임대차계약의 해제사유로 인정된다 하더라도, 원고는 임대차계약을 해지하기 전에 피고에게 상당한 기간을 두고 계약의 해지 의사를 통지하여야 함에도 불구하고, 이를 하지 않았으므로, 원고의 임대차계약 해지는 적법하지 않다.
항소심의 판단
항소심은 피고의 주장을 받아들이지 않았다. 항소심은 다음과 같이 판단하였다.
- 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 임대차계약의 해제를 인정하는 사유로 ‘임대인의 책임 있는 사유로 인하여 목적물을 사용할 수 없게 된 경우’를 규정하고 있으나, 이는 임대차계약의 해제사유를 포괄적으로 규정한 것이 아니라, 임대인에게 귀책사유가 있는 경우를 제한적으로 규정한 것이라고 해석해야 한다.
- 따라서 임대차계약의 목적물이 사용불능 상태에 빠진 경우, 그 원인이 임대인의 책임 있는 사유에 기한 것인지 여부에 관계없이 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있다.
- 코로나19 사태는 전 세계적으로 유행하는 전염병으로, 누구도 예견하거나 통제할 수 없는 불가항력적인 사유에 해당한다.
- 따라서 원고는 코로나19 사태로 인하여 점포의 영업을 계속할 수 없게 되었으므로, 임대차계약을 해지할 수 있다.
- 또한, 원고는 피고에게 임대차계약을 해지하기 전에 30일의 기간을 두고 계약의 해지 의사를 통지하였으므로, 원고의 임대차계약 해지는 적법하다.
판결의 의의
이 판결은 코로나19 사태와 같은 불가항력적인 사유로 인하여 임대차 목적물이 사용불능 상태에 빠진 경우, 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있다고 명확히 하였다는 점에서 의의가 있다. 이는 임차인의 권익을 보호하고 임대차계약의 안정성을 확보하기 위한 판결이라 할 수 있다.