2020구합54982 사건의 개요

원고는 2015. 11. 18. ‘X공인중개사사무소’라는 상호로 중개사무소 개설등록을 마치고 이를 운영하고 있는 개업공인중개사입니다. 원고는 2019. 8. 24.경 매수인 D, E와 사이에 서울 **구 **동 ****아파트 ○○○동 ○○○호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에 관한 매매계약을 체결하였습니다. 이 사건 아파트의 매도인은 원고의 중개보조원 C입니다.

피고는 원고가 구 공인중개사법 제33조 제6호의 중개의뢰인과 직접거래 금지의무를 위반하였다는 이유로, 2020. 2. 14. 구 공인중개사법 제39조 제1항 제11호, 구 공인중개사법 시행규칙(2021. 1. 12. 국토교통부령 제805호로 개정되기 전의 것) 제25조 제1항 [별표 2]에 근거하여 원고에 대해 업무정지 3월(2020. 2. 21.부터 2020. 5. 20.까지)의 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였습니다.

원고의 주장 요지

원고는 이 사건 처분은 아래와 같은 사유로 위법하므로 취소되어야 한다고 주장하였습니다.

  • 이 사건 처분 당시 그 처분사유가 구체적으로 제시되지 않았으므로 행정절차법 제23조를 위반한 하자가 있다.
  • 이 사건 아파트의 매수인들인 D, E는 I에게 중개의뢰를 하였을 뿐 원고나 C에게 중개의뢰를 하지 않았으므로 이 사건 처분사유가 존재하지 않는다.

피고의 주장 요지

피고는 이 사건 처분은 적법하므로 유지되어야 한다고 주장하였습니다.

  • 이 사건 처분 당시 처분서에 이 사건 처분의 근거와 이유가 구체적으로 제시되었으므로 행정절차법 제23조를 위반한 하자가 없다.
  • 이 사건 아파트의 매수인들인 D, E는 원고나 C의 중개를 통해 매매계약을 체결하였으므로 이 사건 처분사유가 존재한다.

판결의 요지

서울행정법원은 원고의 청구를 인용하여 이 사건 처분을 취소하였습니다.

  • 행정절차법 제23조 제1항은 행정청이 처분을 하는 때에는 당사자에게 그 근거와 이유를 제시하도록 규정하고 있습니다. 이는 행정청의 자의적 결정을 배제하고 당사자로 하여금 행정구제절차에서 적절히 대처할 수 있도록 하는 데 그 취지가 있습니다. 따라서 처분서에 기재된 내용과 관계 법령 및 당해 처분에 이르기까지의 전체적인 과정 등을 종합적으로 고려하여, 처분 당시 당사자가 어떠한 근거와 이유로 처분이 이루어진 것인지를 충분히 알 수 있어서 그에 불복하여 행정구제절차를 제기할 수 있는 상태에 있었다면, 그 처분은 행정절차법 제23조 제1항의 요건을 충족하였다고 할 것입니다.

  • 이 사건 처분 당시 처분서에는 이 사건 처분의 근거와 이유가 구체적으로 제시되어 있었습니다. 처분서에는 이 사건 처분의 근거 조항을 명시하고, 그 조항에 대한 해석 및 적용을 통해 이 사건 처분의 이유를 구체적으로 설명하고 있었습니다. 따라서 이 사건 처분은 행정절차법 제23조 제1항을 위반한 하자가 없다고 할 것입니다.

  • 공인중개사법 제33조 제6호는 공인중개사 등이 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위를 금지하고 있습니다. 이 규정은 공인중개사 등이 거래상 알게 된 정보 등을 자신의 이익을 꾀하는데 이용하여 중개의뢰인의 이익을 해하는 경우가 있게 될 것이므로 이를 방지하여 중개의뢰인을 보호하고자 함에 그 취지가 있습니다.

  • 이 사건의 경우, 원고는 중개의뢰인인 C와 직접 거래를 한 것이 아니라, C가 중개보조원으로서 원고의 중개사무소에서 근무하면서 중개의뢰인인 D, E에게 중개를 한 것이므로, 중개의뢰인과 직접 거래를 금지한 공인중개사법 제33조 제6호를 위반하였다고 볼 수 없습니다.

  • 따라서 이 사건 처분은 그 처분사유가 존재하지 아니하므로 위법하여 취소되어야 합니다. 서울행정법원은 이러한 이유로 원고의 청구를 인용하여 이 사건 처분을 취소하였습니다.

 

이 판결은 공인중개사의 중개의뢰인과 직접 거래 금지의무의 의미와 한계를 명확히 한 판결로 평가됩니다. 공인중개사와 중개보조원의 관계는 고용관계이지만, 중개보조원은 중개업무를 수행하는 과정에서 중개의뢰인과 직접 접촉할 수 있는 경우가 많습니다. 따라서 공인중개사법 제33조 제6호는 공인중개사뿐만 아니라 중개보조원에게도 적용될 수 있습니다.

그러나 이 사건의 경우와 같이 중개보조원이 중개의뢰인에 대한 중개를 위임받아 중개한 경우에는, 중개보조원이 중개의뢰인과 직접 거래를 한 것이 아니라, 중개의뢰인에 대한 중개를 대행한 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 이러한 경우 공인중개사법 제33조 제6호를 적용하여 중개의뢰인과 직접 거래 금지의무를 위반하였다고 볼 수 없습니다.

이 판결은 공인중개사와 중개보조원의 관계를 명확히 하고, 공인중개사법 제33조 제6호의 적용 범위를 합리적으로 해석한 것으로 평가됩니다.