개요:
서울 소액임차인의 우선변제금은 보증금 1억 원 이항인 경우, 최대 3,400만 원까지 보호받을 수 있으나, 소액임대차보증금의 최우선 변제제도를 악용하는 경우 배당에서 제외될 수 있습니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조 제1항
* 서울서부지방법원 2017. 1. 10. 선고 2015가단214120 판결
질문:
서울 소액임차인이 급매물로 보증금 3,400만 원에 전세 계약을 체결한 경우, 배당에서 제외될까요?
답변:
네, 배당에서 제외될 가능성이 있습니다.
주택임대차보호법에서는 보증금이 1억 원 이항인 경우, 최대 3,400만 원까지 우선변제금을 받을 수 있습니다. 그러나 소액임대차보증금의 최우선 변제제도를 악용하여 소액의 임대차보증금만을 지급하고 부동산을 임차한 경우에는 배당에서 제외될 수 있습니다.
사안의 경우 이미 시가를 초과하는 저당권이 설정된 상태를 인식하고 있었고, 해당 지역 전세 보증금의 시세에 비해 사안의 아파트 보증금이 과소하다는 사실을 알고 있었으며, 보증금 금액도 현재 서울지역 소액임차인의 우선변제금 중 최고액이라는 점 등으로 보아 근저당권자가 배당이의를 제기하여 배당에서 제외될 가능성이 있습니다.
따라서, 소액임차인이 급매물로 보증금 3,400만 원에 전세 계약을 체결하는 경우, 다음과 같은 사항에 유의해야 합니다.
* 근저당권의 설정 여부 및 금액을 확인하고, 해당 지역의 전세 보증금 시세와 비교하여 보증금 금액이 적절한지 확인합니다.
* 계약 전에 반드시 대항요건을 갖추어야 합니다. 대항요건이란 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 것을 말합니다.
* 배당요구를 통해 배당을 받을 수 있는 권리를 행사합니다. 배당요구는 경매개시결정이 있음을 안 날로부터 4주 이내에 해야 합니다.
만약, 배당에서 제외된 경우, 배당이의의 소를 제기하여 배당을 받을 수 있습니다. 그러나 배당이의의 소는 법원에 제기하여 승소해야만 배당을 받을 수 있으므로, 소송 비용과 시간 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.