개요:
선순위저당권보다 뒤에 설정된 임차권은 후순위저당권의 실행으로 경락된 경우 대항력을 상실한다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조 제1항
* 대법원 1990. 1. 23. 자 89다카33043 결정
질문:
甲이 선순위저당권이 설정 된 주택에 대하여 주택임대차보호법 소정의 대항력을 취득 후, 후순위저당권이 설정되었는데, 후순위저당권의 실행으로 乙이 해당 주택을 경락받은 경우, 甲은 乙에게 대항력을 주장할 수 있나요?
답변:
아니요, 주장할 수 없습니다. 후순위저당권의 실행으로 목적부동산이 경락되어 그 선 순위저당권이 함께 소멸한 경우 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이더라도 소멸된 선순위저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하므로 이와 같은 경우의 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함되지 않는다고 할 것이고, 따라서 임차인은 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없습니다(대법원 1990. 01. 23. 자 89다카33043 결정).
따라서, 甲의 경우에는 乙에게 임차권의 대항력을 주장할 수 없을 것으로 보입니다.
설명:
주택임대차보호법 제3조 제1항은 임대주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건을 갖춘 자에게 등기된 임차권과 같은 대항력을 부여하고 있습니다. 따라서, 임차인이 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추었다면, 그 임차권은 후순위저당권자에게도 대항할 수 있습니다.
그러나, 후순위저당권의 실행으로 목적부동산이 경락되어 그 선순위저당권이 함께 소멸한 경우, 소멸된 선순위저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하게 됩니다. 이는 후순위저당권의 실행으로 목적부동산의 소유권이 경락인에게 이전되는 경우, 경락인은 선순위저당권에 기하여 경매절차에서 경락대금을 변제하였기 때문에, 그 후순위저당권보다 뒤에 설정된 임차권에 대하여는 경락대금을 변제한 것과 같은 효력이 발생한다고 보기 때문입니다.
따라서, 甲의 경우에는 선순위저당권보다 뒤에 설정된 임차권을 가지고 있으므로, 후순위저당권의 실행으로 목적부동산이 경락된 경우 乙에게 대항력을 주장할 수 없습니다.