개요
주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권은 주택의 인도 및 주민등록이라는 요건을 충족해야 합니다. 이 요건의 존속기간은 일반적으로 경락기일까지입니다.
관련법 및 판례
주택임대차보호법 제8조는 소액임차인에게 보증금 중 일정액을 우선변제받을 권리를 부여하면서, 그 요건으로서 주택의 인도와 주민등록을 규정하고 있습니다.
대법원 판례는 “주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권은 임차인이 주택의 인도 및 주민등록이라는 요건을 충족한 때에 발생하는 것으로서, 그 요건은 경락기일까지 계속 존속하여야 한다”고 판시하였습니다(서울지방법원 2000. 9. 28. 선고 2000나17666 판결).
질문
저는 주택임대차보호법상의 소액임차인의 요건을 갖춘 자입니다. 제가 살고 있는 임차주택에 대한 경매절차에서 경락대금이 완납되지 않아 재경매가 실시되었습니다. 그런데 저는 제1차 경락기일 이후 주택에서 퇴거하였습니다. 이 경우 저는 이미 취득한 우선변제권을 잃는 것인지요?
답변
질문자께서 제1차 경락기일 이후 주택에서 퇴거하셨더라도 이미 취득한 우선변제권을 잃지 않습니다.
주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권 요건인 주택의 인도 및 주민등록의 존속기간은 일반적으로 경락기일까지입니다. 다만, 제1차 경락기일 이후에 경락대금이 완납되지 않아 재경매가 실시되는 경우, 제1차 경락기일 이후에 주택에서 퇴거한 임차권자는 이미 취득한 우선변제권을 잃지 않는다고 판례가 인정하고 있습니다.
이는 임차권자가 제1차 경락기일 이후에는 주택에서 퇴거하여도 이미 취득한 우선변제권을 잃지 않는다고 해석할 경우 제1차 경락기일 이후 재경매 진행 중에 위와 같은 확정일자 있는 임차권자나 가장임차권자의 출현으로 경매절차상의 이해관계인이 입을 수 있는 불이익을 비교ㆍ형량하면 전자가 후자보다 현저히 중하다고 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 주택의 인도 및 주민등록이라는 우선변제의 요건이 존속되어야 할 종기(終期)로서의 경락기일은 제1차 경락기일을 의미하고 그 후에는 임차권자가 주택에서 퇴거하여도 이미 취득한 우선변제권을 잃지 않는다고 볼 수 있기 때문입니다.
따라서, 질문자께서는 제1차 경락기일 이후 주택에서 퇴거하였더라도 이미 취득한 우선변제권을 잃지 않으므로, 재경매에서 낙찰자가 결정되어 경락대금이 납부되면 우선변제금을 받을 수 있습니다.