개요:
* 소액임차인은 임차건물이 경매되더라도 임차보증금을 건물 매각대금의 범위 내에서 1/2 순위와 관계없이 다른 담보물권자보다 우선하여 최우선적으로 배당받을 수 있는 권리를 말합니다.
질문:
甲은 서울 소재 상가건물의 층 일부를 보증금 6,000만원에 1년간 임차하기로 하는 상가임대차계약을 체결하고 출판 영업을 하고 있습니다. 甲은 입점 후 출판영업을 위한 사업자등록신청은 하였으나 확정일자를 미처 받지 못하였습니다. 만일 위 임차건물의 선순위 저당권자가 경매신청을 한다면 甲의 임차보증금 6,000만원은 보호받을 수 있는지요?
답변:
네, 甲의 임차보증금은 보호받을 수 있습니다.
소액임차인의 최우선변제권은 임차건물의 경매신청기입등기가 되기 전에 건물의 인도와 사업자등록을 신청하였고 임차보증금이 상가건물임대차보호법시행령이 정하는 소액인 경우에 해당된다면 인정됩니다.
甲의 경우, 임차건물의 경매신청기입등기 전에 건물의 인도를 받고 사업자등록을 신청하였으며, 임차보증금이 서울 소재 소액임차인에 해당하는 5,500만원입니다. 따라서 甲은 소액임차인의 최우선변제권을 인정받을 수 있습니다.
다만, 甲이 확정일자를 받지 못하였기 때문에 임차보증금 중 5,500만원만 우선변제받을 수 있습니다. 나머지 500만원은 일반채권자와 동순위로 배당받게 됩니다.
소액임차인의 최우선변제권을 받기 위해서는 다음의 요건을 갖추어야 합니다.
* 임차건물의 경매신청기입등기 전에 건물의 인도와 사업자등록을 신청하였을 것
* 임차보증금이 상가건물임대차보호법시행령이 정하는 소액일 것
* 소액임차인의 범위
* 서울특별시:1억 6,500만원
* 수도권정비계획법에 따른 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시 제외): 1억4,500만원
* 광역시: 8,500만원
* 그 밖의 지역: 7,500만원
* 보증금 중 일정액의 범위
* 서울특별시: 5,500만원
* 수도권정비계획법에 따른 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시 제외): 4,800만원
* 광역시: 2,800만원
* 그 밖의 지역: 2,500만원