개요:
소액임차인은 임차주택과 별도로 경매되는 토지에 대해서도 최우선변제권을 행사할 수 있습니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제8조 제1항
* 대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결
질문:
임차주택과 토지의 소유권이 다르더라도, 토지에 대한 최우선변제권을 행사할 수 있나요?
답변:
네, 할 수 있습니다.
대법원은 “대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 대지만이 경매될 경우에도 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다.”고 판시하였습니다(대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결).
이 판례에 따르면, 소액임차인은 임차주택과 대지의 소유권이 다르더라도, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라진 경우에도 대지의 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
따라서 귀하의 경우에도 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 토지가 타인에게 양도되었더라도, 임대차계약 당시의 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
해설:
소액임차인의 최우선변제권은 임차인을 보호하기 위한 법정담보물권의 성격을 가지고 있습니다. 따라서 임대차 성립 당시의 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인의 지위를 보호하기 위해, 임차주택과 대지의 소유권이 다르더라도 소액임차인은 대지에 대한 최우선변제권을 행사할 수 있다고 보았습니다.