개요:
소유자와 임차인 사이의 임대차계약이 종료된 후 소유자가 전차인에게 목적물의 반환과 차임상당의 손해배상을 청구한 경우, 전차인의 차임지급의무 여부에 대한 검토
질문:
상가의 소유자로부터 상가를 임차한 A가 상가를 B에게 전대하였습니다. A와 소유자 사이의 임대차계약 기간이 만료되어 계약이 종료되었고 계약기간 종료 후 상가의 소유자가 B에게 상가를 인도하라고 하였습니다. 그럼에도 불구하고 B는 소유자의 청구 이후 4개월간 영업을 하였습니다. 후에 B가 A에게 보증금반환청구를 하자 A는 계약종료 후 4개월간의 차임을 공제한 보증금을 B에게 지급하였습니다. 이 4개월간 차임을 보증금에서 공제한 것은 정당한 것인가요?
답변:
아니요, 4개월간 차임을 보증금에서 공제한 것은 부당합니다.
임대차와 전대차가 모두 유효한 경우 전차인은 전대인에 대하여 차임지급의무를 부담합니다. 그러나 사안의 경우와 같이 소유자와 전대인간의 임대차계약이 종료하고 소유자가 전차인에게 임대목적물의 인도를 청구하여 전대인이 전차인에게 더 이상 임대목적물을 적법하게 사용·수익할 수 있도록 하지 못하는 경우에도 전차인이 전대인에 대하여 차임지급의무를 부담하는지 여부가 문제됩니다.
사안과 유사한 경우에 대법원은 임대인과 전대인과의 임대차계약이 종료되고 소유자가 전차인에게 임차목적물의 인도를 구하여 전대인이 전차인에게 더 이상 임대목적물을 적법하게 사용·수익할 수 있도록 제공하지 못하는 경우에는 계약종료 후 전차인이 임차 목적물에서 일정기간 영업을 계속하였다고 하더라도 상가의 소유자에 대하여 차임지급의무 및 차임상당의 부당이득 반환의무가 인정됨은 별론으로 하고 전대인에 대해서는 그러한 의무가 인정되지 않는다고 판시한 바 있습니다(대법원 2005. 5. 26. 선고 2005다4048 판결).
따라서 대법원의 입장에 따를 경우 사안의 경우에 소유자가 B에게 임차목적물의 인도청구를 한 이후에는 B는 A에 대해서 차임 지급 및 부당이득반환의무를 부담하지 않습니다. 따라서 A가 B의 임대차보증금에서 4개월간의 차임을 공제한 것은 부당합니다.
유의 사항:
* 소유자와 임차인 사이의 임대차계약이 종료되면 전차인은 임대목적물을 사용·수익할 수 있는 권리를 상실합니다.
* 따라서 소유자와 임차인 사이의 임대차계약이 종료된 후 전차인이 임차목적물을 계속 점유·사용하는 경우, 전대인에 대한 차임지급의무를 면할 수 있습니다.