개요:
* 수 개의 구분점포를 동일 임대인에게 임차한 경우, 각 구분점포별로 최우선변제권을 행사할 수 있는지 여부는 임차인과 임대인 사이에 구분점포 각각에 대한 별도의 임대차관계가 성립하였는지 여부에 따라 판단된다.
* 임차인과 임대인 사이에 구분점포 각각에 대한 별도의 임대차관계가 성립하지 않은 경우, 상가건물임대차보호법 제14조제3항에 따라 각 구분점포별로 최우선변제권을 행사할 수 없다.
질문:
수 개의 구분점포를 동일 임대인에게 임차하여 하나의 사업장으로 사용하면서 단일 영업을 하는 상가임차인입니다. 위 건물이 경매로 넘어갔는데 각 구분점포별로 저의 최우선변제권을 행사할 수 있을까요?
답변:
안타깝지만 각 구분점포별로 최우선변제권을 행사할 수 없습니다.
우리 대법원은 임차인이 수 개의 구분점포를 동일한 임대인에게서 임차하여 하나의 사업장으로 사용하면서 단일한 영업을 하는 경우 등과 같이 임차인과 임대인 사이에 구분점포 각각에 대하여 별도의 임대차관계가 성립한 것이 아니라 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 볼 수 있는 때에는 비록 구분점포 각각에 대하여 별개의 임대차계약서가 작성되어 있다 하더라도 구분점포 전부에 관하여 상가건물임대차보호법 제2조제2항의 규정에 따라 환산한 보증금액의 합산액을 기준으로 상가건물임대차보호법 제14조에 의하여 우선변제를 받을 임차인의 범위를 판단하여야 한다고 판시하고 있습니다. (대법원 2015.10.29. 선고 2013다27152 판결)
따라서, 귀하의 경우에도 구분점포 각각에 대한 별도의 임대차관계가 성립하지 않고, 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 볼 수 있습니다. 따라서, 귀하는 각 구분점포별로 최우선변제권을 행사할 수 없고, 구분점포 전부에 대한 보증금액의 합산액을 기준으로 상가건물임대차보호법 제14조에 의하여 우선변제를 받을 임차인에 해당하는 여부를 판단하여야 할 것으로 보입니다.
참고사항:
* 상가건물임대차보호법 제14조제3항은 상가임대차보호법의 적용을 받는 임차인이 경매로 인하여 목적물을 낙찰받은 제3자에게 대항할 수 있는 최우선변제권을 규정하고 있습니다.
* 최우선변제권을 행사하기 위해서는 보증금액이 임대건물가액의 2분의 1을 초과하지 않아야 합니다.