개요:
근저당권자가 임차인의 주민등록상 주소가 등기부상 표시와 다르다는 이유로 임대차의 대항력을 부정하는 주장이 신의칙에 위배되는 경우, 임차인의 대항력이 인정될 수 있다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조 제1항
* 대법원 2008. 2. 14. 선고 2007다33224 판결
질문:
근저당권자 乙이 임차인 甲의 주민등록이 잘못되었다는 사실을 알면서 그 임차인을 선순위의 권리로 인정하고 그만큼 감액한 상태의 담보가치를 취득하겠다는 전제에서 근저당권을 설정하였으면서도, 임차인 甲이 주민등록을 잘못하여 임대차의 대항력이 결여되었다고 주장하는 경우, 그 주장이 신의칙에 위배되어 임차인 甲은 근저당권자 乙에게 대항할 수 있나요?
답변:
예, 甲은 乙에게 대항할 수 있을 수 있습니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 임대차 계약서를 작성하고 임차 목적물을 인도받은 때에는 제3자에 대하여 대항력을 취득한다고 규정하고 있습니다. 그러나, 임차인의 주민등록상 주소가 등기부상 표시와 다르다는 이유로 임대차의 대항력을 부정하는 근저당권자의 주장이 신의칙에 비추어 용납될 수 없는 경우에는 예외적으로 그 주장을 배척할 수 있습니다(대법원 2008. 2. 14. 선고 2007다33224 판결).
위 판례에 따르면, 근저당권자가 근저당권 설정에 앞서 임차인의 주민등록상 주소가 등기부상 표시와 다르다는 사정을 알았거나 알 수 있었다는 사정만으로는 임대차의 대항력을 부정하는 근저당권자의 주장이 신의칙에 위배된다고 할 수 없습니다.
그러나, 근저당권자가 임차인의 주민등록이 잘못되었다는 사실을 알면서 그 임차인을 선순위의 권리로 인정하고 그만큼 감액한 상태의 담보가치를 취득하겠다는 전제에서 근저당권을 설정하였으면서도, 부당한 이익을 얻으려는 의도로 사후에 임차인의 손해는 전혀 고려함이 없이 그 주민등록의 잘못에 따른 임대차의 대항력 결여를 주장하는 경우와 같이, 근저당권자의 권리행사가 상대방의 신의에 반하고 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도의 상태에 이른다는 사정이 구체적으로 인정되어야 합니다.
따라서, 질문의 경우 乙이 甲의 주민등록이 잘못되었다는 사실을 알면서도 甲을 선순위의 권리자로 인정하고 그만큼 감액한 상태의 담보가치를 취득하겠다는 전제에서 근저당권을 설정하였고, 그 후 부당한 이익을 얻으려는 의도로 사후에 甲의 손해는 전혀 고려함이 없이 甲의 주민등록의 잘못에 따른 임대차의 대항력 결여를 주장하는 경우라면, 甲은 乙에게 대항할 수 있을 것입니다.
설명:
신의칙은 법률의 규정이나 당사자의 의사에 구애됨이 없이, 법률관계를 공정하고 합리적으로 해결하기 위하여 법원이 법질서 전체의 정신이나 형평의 이념에 비추어 당사자의 구체적인 사정에 따라 법률을 적용하거나 법률효과를 부여하는 것을 말합니다.
주택임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하기 위한 법률로서, 임대차의 대항력은 그 중에서도 중요한 권리입니다. 그러나, 임차인의 주민등록상 주소가 등기부상 표시와 다르다는 이유로 임대차의 대항력을 부정하는 근저당권자의 주장이 신의칙에 위배되는 경우라면, 임차인의 권리를 지나치게 제한하는 결과가 될 수 있습니다.