개요:
* 주택신축 중 토지에 근저당권이 설정된 경우, 근저당권자는 건물까지 일괄경매신청할 수 있는지 여부가 문제됩니다.
* 건물신축공사가 어느 정도 진행되었는지에 따라 달라집니다.
* 건물신축이 완료된 경우는 근저당권자가 건물까지 일괄경매신청할 수 있습니다.
* 건물신축이 완료되지 않은 경우는, 근저당권자가 대지만을 경매신청할 수 있습니다.
* 대지만을 경매신청하여 건물과 분리되어 매각되는 경우, 건물소유자가 토지소유자에 대하여 법정지상권을 취득할 수 있는지 여부에 따라 임차인의 대항력 보호 여부가 결정됩니다.
질문:
저는 甲소유 신축주택을 전세보증금 4,500만원에 임차하여 입주와 주민등록전입신고 및 확정일자를 받아 두었습니다. 그런데 위 주택의 신축 중 대지에 채권최고액 8,000만원인 乙의 근저당권이 설정되었는바, 이 경우 주택임차인인 제가 불이익을 당할 염려가 없는지요?
답변:
귀하의 경우는 주택신축이 완료되었는지 여부에 따라 대답이 달라집니다.
주택신축이 완료된 경우
주택신축이 완료된 경우는, 근저당권자는 토지와 건물을 일괄경매신청할 수 있습니다. 이 경우, 乙은 대지부분에 대해서는 우선변제권이 있지만, 건물부분에 대해서는 우선변제권이 없습니다. 따라서 귀하는 확정일자에 의한 임차보증금 우선변제로서, 대지에 대해서는 乙보다 후순위로, 건물에 대해서는 제1순위로 매각대금의 배당을 받게 됩니다.
또한, 귀하는 대항력을 갖춘 임차인의 경우이므로, 위 경매절차에서 배당받지 못한 임차보증금이 있을 경우에는 경매절차의 매수인에게 대항력을 주장하여 보증금을 반환받을 때까지 주택에 계속 거주할 수 있습니다.
따라서 주택신축이 완료된 경우는 귀하의 대항력이 보호받을 수 있습니다.
주택신축이 완료되지 않은 경우
주택신축이 완료되지 않은 경우는, 근저당권자는 대지만을 경매신청할 수 있습니다. 이 경우, 대지만을 경매신청하여 건물과 분리되어 매각되는 경우, 대지와 건물의 소유자가 달라지므로 이 때 건물소유자인 甲이 토지소유자에 대하여 법정지상권을 취득할 수 있느냐 그렇지 못하는가에 따라 귀하의 대항력 보호 여부가 결정됩니다.
법정지상권은 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속하게 된 경우에 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 보는 것입니다. 따라서 건물소유자가 법정지상권을 취득할 수 있는 경우는, 건물신축이 어느 정도 진행되어 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르렀을 때입니다.
따라서 귀하의 경우에도 甲의 신축건물이 위와 같은 정도의 건축이 진행된 상태에서 乙이 대지상에 근저당권을 설정하였다면, 甲은 위 주택에 관한 법정지상권을 취득하게 될 것이므로 위 주택은 철거될 염려가 없고, 따라서 귀하의 주택임차권도 보호받을 것입니다.
그러나 乙의 저당권이 그 이전에 설정되었다면 甲의 위 주택은 철거될 운명에 있으므로 귀하의 주택임차권도 보호받기 어려울 것으로 보입니다.
결론적으로, 귀하의 대항력 보호 여부는 주택신축의 완료 여부와 근저당권 설정 시점 등에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 귀하는 전문가와 상담하여 구체적인 상황을 확인하는 것이 바람직합니다.