개요:
양도금지특약부임차권 양도인이 임대인의 동의를 얻지 못한 경우의 법적 효과
질문:
양도금지특약이 있는 임차권을 양수하려는 甲이 임대인의 동의를 얻지 못했습니다. 이러한 경우 甲은 양수계약을 해제할 수 있는지요?
답변:
네, 甲은 양수계약을 해제할 수 있습니다.
민법 제629조는 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하며, 임차인이 이를 위반한 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다. 따라서 양도금지특약이 있는 임차권을 양도한 경우에도 임대인의 동의를 얻지 못하면 임대인은 계약을 해지하고 임차목적물의 반환을 청구할 수 있습니다.
이와 같은 경우, 임차권을 양수한 자는 임차권양수의 목적을 달성하지 못하게 됩니다. 따라서 법원은 임차권 양도인이 임대인의 동의를 얻지 못한 경우, 양수인이 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있다고 판시하였습니다(대법원 2001. 7. 24. 선고 2001다16418 판결).
따라서 위 사안에서도 甲은 이로부터 위 점포임차권 양도에 대한 동의를 얻지 못할 경우 위 점포의 양도 양수계약을 해제하고 원상회복을 청구할 수 있을 것으로 보입니다.
유의 사항:
* 임대인의 동의를 얻지 못한 경우 양수인은 계약을 해제할 수 있지만, 손해배상청구는 임대인의 동의 불가 예측가능성, 양수인의 손해 발생의 개연성, 손해의 발생 및 그 정도 등을 종합적으로 고려하여 판단됩니다.
* 양수인이 계약을 해제하는 경우, 임대인에게 임대차계약의 종료에 따른 손해배상을 해야 할 수 있습니다.