개요

주택임대차보호법상 대항력의 요건으로 주민등록이 규정되어 있다. 다만, 주민등록의 기재가 등기부 등 공부상의 표시와 다르다면 일반적으로 임대차의 유효한 공시방법으로 인정되기 어렵다.

관련법 및 판례

  • 주택임대차보호법 제3조 제1항: 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
  • 주민등록법 시행령 제9조 제4항: 다세대주택 또는 연립주택의 주소지로 주민등록 전입신고를 하는 경우에 동·호수의 기재가 등기부 등 공부상의 표시와 다른 경우에는 일반적으로 임대차의 유효한 공시방법으로 인정되기 어렵다.
  • 대법원 2003. 6. 10. 선고 2002다59351 판결: 같은 지번의 토지 위에 있는 두 동의 연립주택이 ‘에이’, ‘비’동 또는 ‘가’, ‘나’동 등으로 불리워지는 경우에, 일반사회의 통념상 이는 그 표시 순서에 따라 각각 같은 건물을 의미하는 것이라고 인식될 여지가 있는데다가, 등기부상의 건물내역과 대지권의 목적인 토지의 지번 표시 및 면적 등의 현황을 주민등록 주소와 비교하여 볼 때, 통상적인 주의력을 가진 사람이라면 어렵지 않게 위 주민등록상의 ‘가동 203호’가 등기부상의 ‘에이동 203호’를 의미함을 인식할 수 있다고 봄이 상당하다.

질문

甲은 연립주택의 소유자와 사이에 임대차계약을 체결하고, 배우자 및 모친과 함께 위 연립주택의 임차부분에 입주하여 주민등록 전입신고(‘가’동 203호)를 마쳤습니다. 그런데, 위 연립주택은 2개의 독립된 동(棟)이 하나의 단지를 이루고 있고, 등기부상으로는 ‘에이동’, ‘비동’으로 각 등재되어 있지만 실제 건물 외벽에는 ‘가’동, ‘나’동으로 각 표시되고 사회생활상으로도 그렇게 호칭되고 있습니다. 그러나 임의경매절차에서 위 연립주택을 낙찰 받은 乙은 甲의 주민등록만으로는 임대차의 공시방법으로 유효하다고 할 수 없어 주택임대차보호법상 대항력을 갖지 못한다고 주장하며 임차부분의 인도를 청구하고 있습니다. 乙의 주장은 타당한가요?

답변

乙의 주장은 타당하지 않습니다.

주택임대차보호법상 대항력의 요건으로 주민등록이 규정되어 있으나, 이는 임대차의 존재를 제3자에게 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 결정되어야 합니다.

이 사안의 경우, 위 연립주택은 2개의 독립된 동이 하나의 단지를 이루고 있고, 실제 건물 외벽에는 ‘가’동, ‘나’동으로 각 표시되고 사회생활상으로도 그렇게 호칭되고 있습니다. 또한, 등기부상의 건물내역과 대지권의 목적인 토지의 지번 표시 및 면적 등의 현황을 주민등록 주소와 비교하여 볼 때, 통상적인 주의력을 가진 사람이라면 어렵지 않게 위 주민등록상의 ‘가동 203호’가 등기부상의 ‘에이동 203호’를 의미함을 인식할 수 있다고 봄이 상당합니다.

따라서, 甲의 주민등록은 일반사회 통념상 임대차의 존재를 공시하는 방법으로서 충분히 작동하고 있다고 할 수 있으므로, 甲은 주택임대차보호법상 대항력을 갖추었다고 할 것입니다.