개요
주택임차인은 임대차가 종료되고 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 경매절차에서 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권을 갖습니다. 이때, 우선변제권의 대상에는 임차주택뿐만 아니라 대지의 환가대금도 포함됩니다.
관련법 및 판례
* 주택임대차보호법 제3조의2 제2항: 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에 대하여 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 그 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하면서 그 환가대금에는 주택뿐 아니라 대지의 환가대금도 포함된다고 규정하고 있습니다.
* 대법원 판례(2007다26133): 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다고 판시하였습니다.
질문
저는 건물의 대지가 계약 기간 중 타인에게 양도되었습니다. 추후, 그 대지의 환가대금에 대하여도 제가 우선변제권을 주장할 수 있는지요?
답변
네, 대지의 환가대금에 대하여도 우선변제권을 주장할 수 있습니다. 대법원 판례에 따르면, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 우선변제권을 인정하고 있습니다. 이는 우선변제권이 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이기 때문입니다. 따라서 귀하의 경우에도 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 주장할 수 있습니다.
다만, 우선변제권을 행사하기 위해서는 대항요건과 확정일자를 갖추어야 합니다. 대항요건이란 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 것을 말하며, 확정일자란 임대차계약서에 확정일자를 받아둔 것을 말합니다.