개요:
* 임차인이 원상회복의무를 일부 이행하지 않은 경우, 임대인이 임차보증금 반환을 거절할 수 있는지 여부는 원상회복 미비된 부분의 정도와 그로 인한 손해의 규모에 따라 판단된다.
질문:
임차인이 사소한 원상회복의무를 이행하지 않은 채 건물의 명도이행을 제공한 경우, 임대인이 이를 이유로 임차보증금 전액의 반환을 거절할 수 있는지요?
답변:
네, 원칙적으로는 할 수 없습니다.
민법 제615조는 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다고 규정하고 있습니다. 이는 임대차에도 준용됩니다. 따라서 임차인은 임대차 종료 시 임대차 목적물을 원상회복할 의무를 부담합니다.
다만, 임차인이 원상회복의무를 일부 이행하지 않은 경우, 임대인이 이를 이유로 임차보증금 반환을 거절할 수 있는지 여부는 원상회복 미비된 부분의 정도와 그로 인한 손해의 규모에 따라 판단됩니다.
대법원은 “임차인이 불이행한 원상회복의무가 사소한 부분이고 그로 인한 손해배상액 역시 근소한 금액인 경우에까지 임대인이 그를 이유로 임차인이 그 원상회복의무를 이행할 때까지, 혹은 임대인이 현실로 목적물의 명도를 받을 때까지 원상회복의무 불이행으로 인한 손해배상액 부분을 넘어서서 거액의 잔존 임대차보증금 전액에 대하여 그 반환을 거부할 수 있다고 하는 것은 오히려 공평의 관념에 반하는 것이 되어 부당하고, 그와 같은 임대인의 동시이행의 항변은 신의칙에 반하는 것이 되어 허용할 수 없다”고 판시하였습니다(대법원 1999. 11. 12. 선고 99다34697 판결).
따라서 귀하의 경우에도 원상회복이 미비된 부분이 사소한 부분이라면, 임대인이 이를 이유로 임차보증금 전액의 반환을 거절하는 동시이행의 항변을 할 수는 없습니다.
다만, 판례는 부동산임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다고 하였습니다. 따라서 원상회복이 미비된 부분의 원상회복에 소요되는 적정한 비용은 임차보증금에서 공제될 수 있습니다.