개요:
은행직원의 임대차 조사에서 임차사실을 숨긴 경우, 임차인의 대항력 및 임차보증금반환청구권이 보호받지 못할 수 있습니다.
관련법 및 판례:
* 민법 제2조, 제536조
* 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항
* 대법원 1987. 1. 20. 선고 86다카1852 판결
* 대법원 1987. 11. 24. 선고 87다카1708 판결
* 대법원 1997. 6. 27. 선고 97다12211 판결, 2000. 1. 5.자 99마4307 결정
질문:
저는 甲소유의 주택을 전세보증금 5,000만원에 계약기간 2년으로 임차하여 입주와 주민등록전입신고를 마치고 거주하던 중, 최근 집주인 甲이 은행으로부터 돈을 빌려야 한다면서 임차권이 있으면 돈을 빌릴 수 없으니 은행직원에게 임대차관계가 없다고 거짓말을 하여 달라고 합니다. 만일 그렇게 한다면 저에게 불이익이 없는지요?
답변:
위 사안에서 귀하가 은행직원에게 임대차관계가 없다고 거짓말을 하여 은행이 甲에게 대출을 하게 되었다면, 이는 귀하의 적극적인 행위로 인하여 은행이 신뢰를 갖게 된 경우로 볼 수 있습니다. 따라서 귀하가 이후에 임대차관계를 주장하여 임차보증금반환청구권을 행사한다면, 신의성실의 원칙에 반하여 허용되지 않을 수 있습니다.
구체적으로, 대법원은 다음과 같은 사안에서 임차인의 임차보증금반환청구권을 부인하였습니다.
* 임차인이 은행직원에게 임대차관계가 없다고 거짓말을 하여 은행이 근저당권을 설정하게 되었고, 그 후 경매절차에서 임차인이 임대차관계를 주장하여 배당을 요구한 경우(대법원 1997. 6. 27. 선고 97다12211 판결)
* 임차인이 은행직원에게 임대차보증금을 허위로 확인해주어 아파트의 담보가치를 초과한 금원을 대출해주게 되었고, 이후 경매절차에서 대출금 중 변제받지 못한 부분이 발생한 경우(서울지법 1998. 9. 23. 선고 98나11702 판결)
따라서 귀하가 은행직원에게 임대차관계가 없다고 거짓말을 하여 甲이 은행으로부터 대출을 받게 되었다면, 임차보증금반환청구권이 보호받지 못할 수 있으므로 주의하시기 바랍니다.
주의사항:
* 은행직원의 임대차 조사에서 임대차관계를 숨기지 마시기 바랍니다.
* 대출을 받으려는 집주인의 부탁을 받아 임대차보증금을 허위로 확인해주지 마시기 바랍니다.