개요:
주택임대차보호법상 주택의 임차인은 건물에 입주하고 주민등록을 함으로써 제3자에 대하여 대항력을 갖추게 됩니다. 그러나 일가구용 단독주택의 경우, 등기기록상의 지번과 주민등록상의 지번이 일치하지 않는 경우에는 대항력을 취득할 수 없을 수 있습니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조(대항력 등)
* 대법원 2001. 4. 24. 선고 2000다44799 판결
질문:
甲은 일가구용 단독주택(등기기록상 ○○동 313의1)을 임차하였으나, 주민등록상 전입신고를 함에 있어서 전입주소지를 인접한 ○○동 313의 2로 신고하였습니다. 이러한 경우 甲은 주택임대차보호법의 대항력을 취득하나요?
답변:
아니요, 甲은 대항력을 취득하지 못합니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 임대차의 대항력 발생 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것입니다. 따라서 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회의 통념상 그 주민등록으로써 임차인이 당해 임대차건물에 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있음을 인식할 수 있는지의 여부에 따라 결정됩니다(대법원 2001. 4. 24. 선고 2000다44799 판결).
위 사안에서 ‘위 312의 2’라는 지번은 甲이 임차한 주택의 부지인 ‘위 313의 1’ 토지와 인접하기는 하지만 이와 명백히 구별되는 별개의 부동산을 표상하고 있으므로 일반사회의 통념상 제3자가 甲을 주민등록상 ‘위 313의 1’에 소재한 건물에 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있다고 보기 어렵습니다.
결국 甲은 ‘위 313의 1’에 소재한 임차주택에 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 유효한 공시방법인 주민등록을 마치지 못하였으므로 대항력을 취득하지 못할 것입니다.
해설:
주택임대차보호법상 대항력은 임차인이 임대차의 존재를 제3자에게 주장할 수 있는 권리를 의미합니다. 대항력이 없는 임차인은 임대인의 동의 없이 임대차계약을 해지하거나 새로운 임차인을 들일 수 없고, 임대차보증금을 돌려받을 때에도 제3자의 우선변제권에 저촉될 수 있습니다.
따라서 주택을 임차한 경우 반드시 주택의 등기기록상의 지번과 일치하는 주소로 주민등록을 하여 대항력을 취득하시기 바랍니다.