개요:
임대건물이 경매되는 경우, 임차권이 소멸하는 것이 원칙입니다. 다만, 선순위 담보권자가 없고 상가건물임대차보호법상의 대항력을 갖춘 임차인이 경매에서 보증금을 전액 변제받지 못한 경우에는 임대차관계가 계속 존속하므로 그 동안에는 권리금을 보호받을 수 있습니다.
질문:
임대건물이 경매되는 경우에도 권리금을 보호받을 수 있나요?
답변:
아니요, 임대건물이 경매되는 경우 원칙적으로 권리금을 보호받을 수 없습니다.
상가건물임대차보호법 제8조 전단은 “임차한 건물에 대하여 경매가 실시된 경우에는 임차권이 소멸한다.”라고 규정하고 있습니다. 이는 임대차계약은 임대인과 임차인 사이의 사적 계약이기 때문에, 임대건물이 경매를 통해 새로운 소유주에게 넘어가게 되면 새로운 소유주는 임대차계약의 당사자가 아니므로 임차권을 승계할 수 없다는 취지입니다.
따라서, 임대건물이 경매되는 경우 임차인은 낙찰인에게 임대차계약의 효력을 더 이상 주장할 수 없게 되므로 권리금 보호 규정도 더 이상 적용될 수 없습니다.
다만, 예외적으로 선순위 담보권자가 없고 상가건물임대차보호법상의 대항력을 갖춘 임차인이 경매에서 보증금을 전액 변제받지 못한 경우에는 임대차관계가 계속 존속하므로 그 동안에는 권리금을 보호받을 수 있습니다.
선순위 담보권자가 있으면 임대차계약은 경매를 통해 소멸되지만, 선순위 담보권자가 없으면 임대차계약은 그대로 유지됩니다. 이 경우 임차인은 낙찰인에게 임대차계약의 효력을 주장할 수 있으며, 경매에서 보증금을 전액 변제받지 못한 경우에는 낙찰인에게 보증금 잔액을 청구할 수 있습니다.
따라서, 임대건물이 경매되는 경우 임차인은 경매 결과를 확인하여 선순위 담보권자가 있는지, 보증금을 전액 변제받았는지 등을 확인하여 권리금 보호 여부를 판단해야 합니다.