개요:

임대인의 소유권 상실로 인한 계약해제에도 불구하고, 임대인이 계약해제 전에 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인의 대항력 유무

 

관련법 및 판례:

* 민법 제548조 제1항 단서
* 대법원 1996. 8. 20. 선고 96다17653 판결

 

질문:

乙 소유의 주택을 丙이 매수한 후, 丙이 甲에게 위 주택을 임대하였습니다. 갑은 주택의 인도와 주민등록의 요건을 갖추어 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖추었는데, 그 후 乙과 丙 사이의 매매계약 해제로 임대인 丙은 그 소유권을 상실하고 乙이 다시 위 주택의 소유자가 되었습니다. 이 경우, 그 계약해제 전에 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인 甲의 대항력은 유효하나요?

 

답변:

네, 유효합니다. 민법 제548조 제1항 단서에 따르면, 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자라 함은 계약목적물에 관하여 권리를 취득한 자 중 계약당사자에게 권리취득에 관한 대항요건을 구비한 자를 말합니다.

주택임대차보호법 제3조 제1항은 임대주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건을 갖춘 자에게 등기된 임차권과 같은 대항력을 부여하고 있습니다. 따라서, 임대인의 소유권 상실로 인한 계약해제에도 불구하고, 임대인이 계약해제 전에 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인은 등기된 임차권자와 마찬가지로 민법 제548조 제1항 단서 소정의 제3자에 해당합니다.

따라서, 임차인 甲의 경우, 임대인 丙의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자 乙에게 대항할 수 있습니다.

대법원도 1996. 8. 20. 선고 96다17653 판결에서 “임대인의 소유권 상실로 인하여 계약이 해제된 경우에도, 그 계약해제 당시 이미 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인은 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다”고 판시한 바 있습니다.