개요:
임대인은 상가건물임대차보호법에 따라 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 됩니다. 임대인이 위 의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 경우, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
질문:
상가임대차를 하면서 기존 임차인에게 권리금을 지급한 경우 새로운 임대차 종료에 따라 앞서 지급한 권리금을 임대인에게 청구할 수 있나요?
답변:
통상 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이며 임대인에 대하여는 지급을 구할 수는 없습니다. 다만, 임대인이 상가건물임대차보호법에 따른 권리금 보호 의무를 위반하여 임차인이 손해를 입은 경우, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
설명:
상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인이 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 규정하고 있습니다.
위 규정에 위반하여 임대인이 다음과 같은 행위를 한 경우, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
* 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
* 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
* 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세 공과금 주변 상가건물의 차임 및 보증금 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
* 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
손해배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.
임대인의 권리금 보호 의무 위반 시 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다.
따라서, 상가임대차를 하면서 기존 임차인에게 권리금을 지급한 후 새로운 임차인을 구하지 못해 손해를 입은 경우, 임대인이 상가건물임대차보호법에 따른 권리금 보호 의무를 위반한 것이 있는지 여부를 확인하여 손해배상을 청구할 수 있는지 여부를 검토해 볼 필요가 있습니다.