개요:
임대차계약이 체결되면 임대인은 임차인에게 권리금을 받을 수 있습니다. 하지만 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도해지되어 임차인이 보장받은 기간 동안 임차상가건물을 사용할 수 없게 된 경우, 임대인은 임차인에게 권리금을 반환해야 하는지에 대한 논란이 있습니다.
질문:
백화점 내에 입점해 있는 매장에 관하여 일정기간 영업권을 가진 임대인으로부터 임차권을 양수받았습니다. 그 과정에서 임대인은 일정기간동안 영업을 보장하겠다고 하면서 권리금을 요구하였고, 그 요구에 따라 권리금을 지급하였습니다. 그런데 임대인과 백화점과의 계약이 갱신되지 않아 임대인은 임차인에게 보장했던 기간이 남았음에도 더 이상 그 매장을 사용할 수 있도록 해주지 못하는 상황이 되었습니다. 이 경우에 임대인으로부터 권리금을 돌려받을 수 있나요? 돌려받을 수 있다면 그 범위는 어떠한가요?
답변:
결론적으로, 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도해지되어 임차인이 보장받은 기간 동안 임차상가건물을 사용할 수 없게 된 경우, 임대인은 임차인에게 권리금의 일부를 반환해야 할 의무가 있습니다. 그 범위는 계약기간에서 잔존기간에 대응하는 비율로 계산한 부분에 해당하는 금액입니다.
근거:
대법원은 사안과 같이 백화점 내 매장에 관하여 특정매입 거래계약을 체결한 임대인으로부터 그 매장에 관한 영업권을 양수받으면서 2년 이상 영업을 보장한다는 약정 하에 임대인에게 권리금을 지급하였으나 임대인과 백화점과의 계약이 갱신되지 않아 임차인에게 당초 보장된 기간 동안의 재산적 가치를 이용하게 해주지 못한 사안에서, 임대인이 임차인에게 영업권리금 중 일부를 반환할 의무가 있다고 판단하면서 그 반환의 범위는 잔존기간에 대응하는 부분이라고 판시하였습니다(대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다85164 판결).
설명:
권리금은 임대차계약과 별개의 계약으로, 임대차계약이 중도해지되더라도 그 자체로 무효가 되는 것은 아닙니다. 다만, 임대차계약이 중도해지되면 임차인은 권리금을 지급한 대가로 얻을 수 있었던 영업상의 이익을 상실하게 됩니다. 따라서 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도해지된 경우, 임대인은 임차인에게 그 손해를 배상할 의무가 있다고 할 것입니다.
대법원의 판시와 같이, 임대인의 손해배상 의무의 범위는 임차인이 얻을 수 있었던 영업상의 이익의 범위와 같습니다. 따라서 임대차계약이 중도해지된 경우, 임차인은 임대인에게 권리금 중 잔존기간에 대응하는 부분을 반환할 것을 청구할 수 있습니다.
예를 들어, 임대차계약의 기간이 5년이고, 그 중 2년이 경과한 후에 임대차계약이 중도해지되었다면, 임차인은 임대인에게 권리금 중 3년분에 해당하는 금액을 반환받을 수 있습니다.