개요:
개정 상가건물임대차보호법은 임대인의 신규임차인 계약 거절 사유를 제한하고 있습니다.
질문:
임대인은 어떤 경우에 신규임차인과의 계약체결을 거절할 수 있나요?
답변:
개정 상가건물임대차보호법 제10조의4 제2항은 임대인이 다음과 같은 사유로 신규임차인과의 계약체결을 거절할 수 있다고 규정하고 있습니다.
* 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
* 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
* 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
* 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
이외에도 임대인이 정당한 사유가 있음을 들어 계약체결을 거절할 수 있습니다.
설명:
* 첫째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우에는 임대인이 계약체결을 거절할 수 있습니다. 이는 임대차계약의 목적을 달성하기 위한 기본적인 요건인 임대인의 정당한 권리를 보호하기 위한 것입니다.
* 둘째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우에도 임대인이 계약체결을 거절할 수 있습니다. 이는 임대차계약의 안정성을 도모하기 위한 것입니다.
* 셋째, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우에는 임대인이 계약체결을 거절할 수 있습니다. 이는 임대인이 상가건물을 영리목적으로 사용하기 위해 임대차계약을 체결한 것이므로, 임대인이 상가건물을 영리목적으로 사용하지 못할 경우 임대차계약의 목적을 달성할 수 없기 때문입니다.
* 넷째, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우에도 임대인이 계약체결을 거절할 수 있습니다. 이는 임대인이 권리금을 회수할 수 있도록 보호하기 위한 것입니다.
임대인이 신규임차인과의 계약체결을 거절하는 경우, 임대인은 위와 같은 사유를 입증할 수 있는 자료(예: 보증금 또는 차임 지급 능력을 입증할 수 있는 서류, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려를 입증할 수 있는 서류, 상가건물의 사용 목적을 입증할 수 있는 서류, 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 사실을 입증할 수 있는 서류)를 제시해야 합니다.
임대인이 위와 같은 사유 없이 신규임차인과의 계약체결을 거절하는 경우, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상 청구를 할 수 있습니다.