개요:
상가건물임대차계약에서 임대인의 영업방해금지의무는 명시적 약정이 없는 경우에도 묵시적으로 인정될 수 있는지 여부
질문:
상가건물임대차계약을 하면서 임대인의 영업방해금지의무를 명시적으로 약정하지 않았는데, 임대인이 임차인의 영업을 방해하는 행위를 한 경우, 임차인은 임대인에 대해 영업방해금지의무 위반으로 인한 손해배상을 청구할 수 있을까요?
답변:
일반적으로 임대인은 임대차목적물을 임차인에게 인도하고 계약이 존속하는 동안 그 사용 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 따라서 임대차계약의 목적, 목적물 이용의 구체적 내용, 임대차계약 관계의 존속기간 및 그 사이의 경과, 당사자 사이의 인적 관계, 목적물의 구조 등에 비추어 임대인에게 임차인의 영업을 보호할 의무가 인정된다면, 임대인은 임차인의 영업을 방해하는 행위를 하지 않을 묵시적 약정을 부담한다고 볼 수 있습니다.
대법원도 연구원 건물 내에서 임차인이 행하던 복사영업에 관하여 임대인에게 임차인의 수익활동을 해하지 아니할 의무가 있음을 전제로 하여 임대인이 다른 업체에게 같은 건물 내에서 복사실을 운영하는 것을 허용함으로 말미암아 그 임대차관계의 존속 중에 임차인이 입은 영업 손실의 배상을 명한 사례가 있습니다.
따라서 사안의 경우에도 임대차계약의 목적, 목적물 이용의 구체적 내용, 임대차계약 관계의 존속기간 및 그 사이의 경과, 당사자 사이의 인적 관계, 목적물의 구조 등에 비추어 임대인에게 임차인의 영업을 보호할 의무가 인정된다면, 임차인은 임대인에게 임차인의 영업을 방해하는 행위를 하지 않을 것을 주장할 수 있으며, 임대인이 그러한 의무를 위반하여 임차인이 입은 손해에 대해 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
다만, 임대인의 영업방해금지의무는 임차인의 영업을 보호하기 위한 것이므로, 임차인의 영업이 건물의 사용수익에 지장을 초래하는 경우에는 임대인의 영업방해금지의무가 제한될 수 있습니다.