개요:
* 상가건물임대차보호법상 보증금 월세 전환의 상한 비율
* 임대인의 차임 증액청구의 상한 비율
질문:
저는 2017년 2월 1일에 서울 소재 소유 상가건물의 일부를 보증금 1억원에 월세 90만원으로 10년간 임차하기로 하는 계약을 체결하여 현재까지 사진관으로 운영하고 있습니다. 저는 계약 당시 입점하고 사업자등록신청을 하면서 임대차계약서에 확정일자인도 받아 두었습니다. 그런데 최근 임대인은 위 임대차기간이 만료되어 재계약시에는 임대차보증금 중 5천만원은 월세로 전환하되 적용금리를 36%로 적용 하겠다고 합니다. 현재 주변지역의 경우를 보면 24%로 전환하는 것이 일반적인데 임대인의 무리한 증액요구에 대응할 방법이 없는지요?
답변:
상가건물임대차보호법 제12조는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다고 규정하고 있습니다.
* 은행법에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
* 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율
같은 법 시행령 제5조제1항은 법 제12조제1항에서 대통령령이 정하는 비율이라 함은 연 12%를 말한다고 규정하고 있습니다. 또한, 같은 법 시행령 제5조제2항은 법 제12조제1항에서 대통령령이 정하는 배수란 4.5배를 말한다고 규정하고 있습니다.
따라서, 상가임대차보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 연 12% 또는 한국은행 기준금리에 4.5를 곱한 숫자 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없습니다.
또한, 같은 법 제11조는 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있지만, 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다고 규정하고 있습니다.
같은 법 시행령 제10조는 법 제11조제2항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5를 초과하지 못한다고 규정하고 있습니다.