개요:
주택임대차계약에서 임차인이 입주 후 근저당권 설정 된 경우, 대항력 취득 시점과 그 효력에 관한 법적 측면을 다룬다.
질문:
임대인이 주택을 임차인에게 전속임대로 제공하면서 근저당권을 설정했을 때, 임차인은 이 근저당권에 어떻게 대항력을 취득하는가?
답변:
「주택임대차보호법」 제3조 제1항에 따르면, 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 발생한다. 입주 및 전입신고가 완료된 시점부터 임차인은 대항력을 취득한다.
그러나 판례에 의하면 근저당권 설정 시기는 입주 및 전입신고 이후로 미뤄지며, 이러한 설정이 대항력의 발생 전에 이루어진 경우, 임차인은 매수인에게 대항력을 주장할 수 없다(대법원 판례: 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결, 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결).
관련법 및 판례:
– 주택임대차보호법 제3조 제1항
– 대법원 판례: 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결, 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결