개요:
* 임대인 지위승계 후 차임연체는 갱신거절 사유가 될 수 없습니다.
* 다만, 양수인이 연체차임채권을 양수한 경우에는 갱신거절 사유가 될 수 있습니다.
질문:
2016년 1월 1일에 서울 소재 소유 상가 층을 보증금 3,000만원에 월세 20만원으로 계약기간 2년으로 하여 임대차계약을 체결하였습니다. 현재 위 임대차계약기간종료가 임박하여 임대인에게 갱신청구를 하려고 하고 있는데, 저는 임대차기간 중 5회에 차임을 연체한 사실이 있습니다. 그런데, 2017년 1월 1일에 상가가 A에게 소유권이 이전되었습니다. 이런 경우에도 갱신청구가 가능한가요?
답변:
네, 가능합니다.
상가건물임대차보호법 제10조제4항 단서 제1호에 따르면, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있습니다.
그러나, 이 경우 차임이 연체된 후 임차목적물이 양도되어 양수인이 임대인의 지위를 승계하더라도 양수인이 따로 연체차임채권을 양수하지 않는 한 차임연체를 이유로 계약갱신을 거절하기 위해서는 양수인 자신에 대한 연체차임액이 3기에 달하여야 합니다.
따라서, 귀하의 경우 임대인 A가 귀하에 대한 연체차임채권을 양수하지 않는 한, A는 귀하의 계약갱신요구를 차임연체를 이유로 거절할 수 없습니다.
따라서, 귀하는 A에게 계약갱신요구를 할 수 있습니다. 구체적인 계약갱신 여부 및 조건은 A와 협의하여 결정해야 합니다.