임대주택 양도로 양수인이 임대인의 지위를 승계하면, 양도인의 임대보증금반환채무는 소멸

개요:

주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차권의 목적인 주택이 양도되어 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우, 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하게 되어 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환채무는 소멸합니다.

관련법 및 판례:

* 주택임대차보호법 제3조 제3항
* 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결

질문:

망 乙은 대항력을 갖춘 임차인인 甲에게 임대차보증금반환채무를 부담하고 있는 상태에서 丙에게 임차주택을 증여하였습니다. 이 경우 甲은 丙으로부터 임대보증금을 반환받을 수 있을까요? 丙이 임대차보증금을 반환하지 않으면 乙의 상속인들에게라도 반환받을 수 있을까요?

답변:

네, 甲은 丙으로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있습니다.

대법원 판례에 따르면, 주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환채무는 소멸합니다.

따라서 증여로 인하여 임차주택의 소유권이 丙에게 양도됨으로써 丙은 임대인의 지위를 승계하였다 할 것이고 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하게 되어 甲은 丙에게 임대차보증금반환을 청구할 수 있습니다.

다만 망 乙의 임대인으로서의 지위나 임대차보증금반환채무는 소멸하였다고 할 것이므로 위 임대차보증금반환채무가 망 乙의 상속채무가 되는 것은 아니어서 이를 망 乙의 상속인들에게 청구할 것은 아닙니다.

따라서 甲은 丙에게 임대차보증금반환을 청구하고, 丙이 이를 거절하는 경우 소송을 제기하여 권리를 행사해야 합니다.