개요:
임대차계약서에 아파트 동·호수 기재가 없어도 우선변제권은 인정된다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조의2 제2항: 대항요건 및 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
* 대법원 1999. 6. 11. 선고 99다7992 판결: 임대차계약서에 아파트 명칭과 전유부분의 동·호수의 기재를 누락하였다는 사유만으로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 규정된 확정일자의 요건을 갖추지 못하였다고 볼 수는 없다.
질문:
저는 2년 전 12월 1일 甲소유 아파트를 임차보증금 2,000만원에 임차기간 12개월의 임대차계약을 체결하고 주민등록전입신고를 마친 후 그 아파트에 거주하여 왔습니다. 이후 계약기간이 만료되어 다음 해 12월 1일 甲과 임차보증금을 3,000만원으로 증액하고 기간을 1년 연장한 다음 재계약 한 임대차계약서에 확정일자를 받았습니다. 그런데 임대인 甲은 저와 재계약 한 이후부터 위 아파트에 수 차례 근저당권을 설정하며 금전을 차용하고 있는데, 임대차계약서에는 아파트의 지번, 용도, 구조만 기재되어 있을 뿐, 아파트 명칭과 전유부분의 동·호수는 기재되어 있지 않습니다. 만약 아파트가 경매된다면 저는 위 임차보증금 3,000만원에 대하여 우선변제를 받을 수 있는지요?
답변:
네, 가능합니다.
주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 따르면, 대항요건 및 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매절차 등에서 보증금을 우선변제 받을 수 있습니다. 여기서 대항요건에는 임차인의 인도와 주민등록이 포함됩니다.
판례는 임대차계약서에 아파트 명칭과 전유부분의 동·호수의 기재를 누락하였다는 사유만으로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 규정된 확정일자의 요건을 갖추지 못하였다고 볼 수 없다고 판시하였습니다. 따라서 귀하의 경우에도 임대차계약서에 아파트 명칭과 전유부분의 동·호수가 기재되어 있지 않더라도 확정일자를 갖춘 이상 우선변제권을 주장할 수 있습니다.
다만, 귀하의 경우 입주와 주민등록요건에 하자가 없는지 여부를 확인해 보시기 바랍니다.