사례:
A씨는 2016년 3월 15일부터 2017년 3월 14일까지 1년간 B씨로부터 상가를 임차하여 운영하고 있습니다.
B씨는 2016년 10월 말에 A씨에게 갑자기 재건축을 하게 되었으니 12월 15일까지 가게를 비우고 보증금만 돌려주겠다고 통보했습니다.
A씨는 임대차보호법에 따라 계약갱신요구권을 청구하였으나, B씨는 매매로 인한 재건축이라 주장하며 갱신거절을 주장하고 있습니다.
질문:
B씨의 재건축 사유는 정당한가요?
답변:
B씨의 재건축 사유는 정당하지 않은 것으로 보입니다.
상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호는 재건축을 갱신거절사유로 규정하고 있습니다. 그러나 모든 재건축이 갱신거절사유가 되는 것은 아니며, 다음과 같은 경우에 해당하는 재건축만 갱신거절이 가능합니다.
- 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
- 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
- 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
A씨의 경우 임대차계약 체결 당시 별다른 고지가 없었던 것으로 보이니 위 가.항은 아닌 것 같고, 건축허가신청 등이 없다니 다.항도 아닐 것입니다. 나.항은 건물의 안전사고가 우려될 정도로 재건축이 필요한 상황이 되어야하는데 아마도 이에 해당되지 않을 것 같습니다.
따라서 B씨의 재건축 사유는 상가건물임대차보호법에서 갱신거절사유의 하나로 규정한 ‘재건축의 요건’에 해당하지 않다고 봐야할 것입니다.
판례:
대법원 2004. 12. 23. 선고 2003다28999 판결은 다음과 같이 판시하고 있습니다.
상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호에서 정한 ‘재건축’이란 건물의 전부 또는 일부를 철거하고 새롭게 건축하는 것을 말하는 것으로서, 단지 건물을 보수하거나 증축하는 것에 불과한 경우는 이에 포함되지 않는다.
따라서 B씨의 재건축 사유가 정당하지 않다고 판단된다면, A씨는 계약갱신을 요구하거나, 손해를 배상받는 것을 조건으로 명도하는 것을 합의할 수 있을 것입니다.
결론:
A씨는 B씨의 재건축 사유가 정당하지 않다는 것을 주장하며 계약갱신을 요구하거나, 손해를 배상받는 것을 조건으로 명도하는 것을 합의할 수 있을 것입니다.