개요:
임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후 임대차계약이 갱신되더라도, 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조 제2항
* 대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결
질문:
임차인 甲이 2014. 5. 5. 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 2016. 5. 4. 갱신되는 경우 우선변제권을 행사할 수 있는 시점은 언제인가요?
답변:
임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후 임대차계약이 갱신되더라도 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있습니다(대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결).
따라서 甲이 우선변제권을 행사할 수 있는 기준 시점은 임대차계약이 갱신되는 시점이 아닌 대항력과 확정일자를 갖춘 때라 할 것이므로 우선변제권을 행사할 수 있는 시점은 2014. 5. 5.이라 할 것입니다.
설명:
주택임대차보호법 제3조 제2항은 “임차인이 제1항의 요건을 갖춘 때에는 그 임차권은 그 후 임대차관계의 종료에도 불구하고 존속한다.”라고 규정하고 있습니다. 이는 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 경우, 그 임차권은 임대차계약의 종료에도 불구하고 존속하여, 그 후 임대차관계가 종료되어도 임대차보증금을 우선변제받을 수 있도록 하는 것입니다.
따라서, 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후 임대차계약이 갱신되더라도, 그 임차권은 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있습니다.