개요:
* 상가건물임대차보호법상 우선변제권의 취득 요건
* 배당요구의 종기 후 확정일자 주장의 허용 여부
질문:
상가건물에 근저당권설정등기 이전 최초로 임대차계약을 체결하여 사업자등록을 마치고 확정일자를 받아 계속 갱신해 온 임차인인데, 위 건물에 관한 임의경매절차에서 근저당권설정등기 후 다시 임대차계약을 체결하여 확정일자를 받은 최후 임대차계약서에 기한 배당요구를 하였다가 배당요구 종기 후 최초 임대차계약서에 기한 확정일자를 주장할 수 있나요?
답변:
아닙니다.
대법원은 상가건물에 근저당권설정등기가 마쳐지기 전 최초로 임대차계약을 체결하여 사업자등록을 마치고 확정일자를 받아 계속 갱신해 온 임차인 등이 위 건물에 관한 임의경매절차에서 근저당권설정등기 후 다시 체결하여 확정일자를 받은 최후 임대차계약서에 기한 배당요구를 하였다가 배당요구 종기 후에 최초 임대차계약서에 기한 확정일자를 주장한 사안에서, 최후 임대차계약서가 최초 임대차계약서와 비교하여 임대차기간뿐만 아니라 임대차계약의 당사자인 임대인 및 임대차보증금의 액수 등을 모두 달리하는 점 등에 비추어 등의 배당요구는 최초 임대차계약에 의한 임대차보증금에 관하여 우선변제를 주장한 것으로 보기 어렵고, 배당요구의 종기 후 등이 최초 임대차계약서에 기한 확정일자를 주장한 것을 이미 배당요구한 채권에 관한 주장을 단순히 보완한 것으로 볼 수도 없으며, 등의 주장은 배당요구 종기 후 배당순위의 변동을 초래하여 매수인이 인수할 부담에 변동을 가져오는 것으로서 특별한 사정이 없는 한 허용될 수 없다고 판시한 바 있습니다.
따라서, 귀하의 경우에도 배당요구 종기 후 최초 임대차계약서에 기한 확정일자를 주장하는 것은 배당순위의 변동을 초래하는 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 허용될 수 없을 것으로 보입니다.
다만, 대법원 판례는 주택임대차보호법과 관련된 것이므로, 상가건물임대차보호법에도 동일하게 적용될지는 여전히 논란의 여지가 있습니다. 따라서, 구체적인 법률적 조언을 위해서는 변호사와 상담하시는 것이 좋습니다.