개요:
상가건물임대차보호법상 임대차계약의 승계인은 승계 이전의 차임연체를 이유로 임대차계약을 해지할 수 없습니다.
질문:
상가건물을 양수한 후, 이전 임대인과의 사이에 차임연체가 있었던 임차인이 마음에 들지 않아 다른 임차인으로 변경하고 싶습니다. 이 경우, 승계인은 승계 이전의 차임연체를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있을까요?
답변:
아니요, 할 수 없습니다.
상가건물임대차보호법 제10조 제1항은 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다.
한편, 임대차계약상의 임대인 지위를 승계한 양수인이 승계 이전의 차임연체를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부가 문제된 사안에서 대법원은 임대인 지위가 양수인에게 승계된 경우 이미 발생한 연체차임채권은 따로 채권양도의 요건을 갖추지 않는 한 승계되지 않고, 따라서 양수인이 연체차임채권을 양수받지 않은 이상 승계 이후의 연체차임액이 3기 이상의 차임액에 달하여야만 비로소 임대차계약을 해지할 수 있다고 판시하였습니다(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다3022 판결).
따라서 사안의 경우 귀하께서 특별히 전 소유자로부터 연체차임채권 등을 양수했다는 사정이 없는 한, 양도인에 대한 기의 차임 연체를 이유로 임대차계약을 해지할 수 없습니다.