개요:
임대차계약 종료 시 임대인과 임차인 사이에 원상복구비용의 보증금 명목으로 지급하기로 약정한 금액을 임대차보증금에서 공제할 수 있는지 여부에 대한 검토
질문:
임대인과 임차인이 임대차계약을 체결하면서 장래 임대목적물 반환시에 임차인의 원상복구비용의 보증금 명목으로 보증금 중 100,000,000원을 지급하기로 약정하였습니다. 그런데 임차인이 A에게 임대차보증금반환채권을 양도하면서 임대인은 채권양수인에게 아무런 이의를 하지 아니하고 동의하였습니다. 이 경우 임대인은 A에게 보증금 중 100,000,000원을 공제하고 남은 금원만을 지급할 수 있나요?
답변:
아니요, 임대인은 A에게 보증금 중 100,000,000원을 공제할 수 없습니다.
임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 임대인의 임대차보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 그 임대차보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달합니다(대법원 1987. 6. 23. 선고 87다98 판결).
대법원은 위와 같은 사안과 유사한 경우에 임대차보증금 반환채권을 양도함에 있어서 임대인이 아무런 이의를 보류하지 아니한 채 채권양도를 승낙하였어도 임차목적물을 개축하여 임차인이 부담할 원상복구비용 상당의 손해배상액은 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다 할 것이나, 임대인과 임차인 사이에서 장래 임대목적물 반환시 위 원상복구비용의 보증금 명목으로 지급하기로 약정한 금액은 임대차관계에서 당연히 발생하는 임차인의 채무가 아니라 임대인과 임차인 사이의 약정에 기하여 비로소 발생하는 채무에 불과하므로 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있는 것은 아니라고 판시한 바 있습니다(대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결).
따라서 사안의 경우 임대차보증금 반환채권을 양도하기 전에 임차인과 사이에 이와 같은 약정을 한 임대인이 이와 같은 약정에 기한 원상복구비용의 보증금 청구채권이 존재한다는 이의를 보류하지 아니한 채 채권양도를 승낙하였으므로, 민법 제451조 제1항이 적용되어 그 원상복구비용의 보증금 청구채권으로 채권양수인에게 대항할 수 없습니다. 다만 이러한 경우에도 실제 임차인이 부담해야 할 원상복구비용 상당의 비용은 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있습니다.
따라서, 위 사안의 경우 임대인은 A에게 보증금 중 100,000,000원을 공제하지 않고, 실제 임차인이 부담해야 할 원상복구비용 상당의 비용을 공제한 나머지 금액만을 지급해야 합니다.