개요:
임대차보증금을 감액하여 소액임차인 요건을 충족하게 되었다면, 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조, 제8조
* 대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결
질문:
근저당권이 설정된 아파트에 관해 임대차계약을 체결했는데, 처음에는 임대차보증금으로 근저당권을 없애는 조건으로 임대차계약을 체결했습니다. 하지만 집주인이 근저당권 채무를 갚지 않아 결국 근저당권은 그대로 두고, 보증금을 줄이는 내용으로 계약을 수정했습니다. 혹시 집이 경매되어도 제 보증금은 보호받을 수 있나요?
답변:
네, 가능합니다.
주택임대차보호법상 소액임차인은 임차보증금이 3,000만 원 이하이고, 임차한 주택의 전용면적이 85㎡ 이하인 경우입니다.
본 사안의 경우, 처음에는 임대차보증금이 근저당권을 없애는 데에도 부족하여 소액임차인 요건을 충족하지 못했습니다. 하지만 이후 근저당권은 그대로 두고, 보증금을 줄이는 내용으로 계약을 수정하여 소액임차인 요건을 충족하게 되었습니다.
따라서 본 사안의 경우에도, 임차인은 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다고 할 것입니다.
다만, 임대차계약의 주된 목적이 소액임차인으로 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것이라면 보호받을 수 없을 수도 있습니다. 하지만 이러한 사정에 대해서는 근저당권자 등이 입증해야 할 것으로 보입니다.
따라서 임차인이 경매에서 보증금을 전액 회수하기 위해서는, 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것임을 입증할 수 있는 증거를 준비하는 것이 좋습니다.