개요:
임대차관계가 지속되는 동안 임대차보증금의 증감·변동이 있는 경우, 소액임차인에 해당하는지 여부의 판단 기준은 배당시로 합니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제8조 제1항: 보증금이 주택임대차보호법 시행령 별표 1 제1호에 따른 금액 이하인 임차인은 최우선변제권을 가진다.
* 대구지방법원 2004. 3. 31. 선고 2003가단13401 판결: 임대차관계가 지속되는 동안 임대차보증금의 증감·변동이 있는 경우, 소액임차인에 해당하는지 여부의 판단시점은 원칙적으로 배당시로 봄이 상당하다.
질문:
甲은 소액임차인인데, 甲이 주택을 임차하고 있는 중에 임대차보증금의 증감·변동이 있었습니다. 이 경우 甲이 최우선변제권을 행사할 수 있는 소액임차인인지 여부는 언제를 기준으로 판단하게 되는 것인가요?
답변:
위 판례에 따르면, 소액임차인에 해당하는지 여부는 배당시의 임대차보증금 액수를 기준으로 판단합니다. 따라서 甲이 소액임차인인지 여부는 甲이 보증금을 배당받을 때의 보증금 액수가 주택임대차보호법 시행령 별표 1 제1호에 따른 금액 이하인지 여부에 따라 판단됩니다.
예를 들어, 甲의 보증금이 1억 5천만 원인데, 甲이 임대차보증금을 증액하지 않고 그대로 유지하였다면, 甲은 소액임차인에 해당합니다. 그러나 甲이 임대차보증금을 2억 원으로 증액하였다면, 甲은 소액임차인에 해당하지 않게 됩니다.
따라서 임대차보증금의 증감·변동이 있는 경우, 소액임차인에 해당하는지 여부를 판단하기 위해서는 배당시의 임대차보증금 액수를 확인해야 합니다.