개요:
임대차 목적물의 사용 수익이 부분적으로 지장된 경우, 임차인의 차임지급 거절 범위
질문:
상가건물의 일부를 임차하여 병원을 운영하고 있는데, 옆 점포의 화재로 인해 병원의 일부가 소실되어 영업을 할 수 없게 되었습니다. 임대인은 다른 층의 점포를 내주어 영업을 계속할 수 있도록 해주었으나, 병원의 위치가 바뀐 탓에 영업 손해가 큰 상황입니다. 이러한 상황에서 임대인은 영업을 계속할 수 있도록 해줬으니 차임을 모두 내라고 하고 있습니다. 차임을 전혀 주고 싶지 않은데, 차임지급을 거절할 수 있을까요?
답변:
임대차계약에서 목적물을 사용 수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있습니다. 따라서 임대인이 목적물을 사용 수익하게 할 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있습니다.
반면, 목적물의 사용 수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을 거절할 수는 없습니다.
대법원 판례에 따르면, 임대차 목적물의 사용 수익에 있어 부분적으로 지장이 있는지 여부는 임대차의 목적, 임차인의 사용 목적, 임차인이 인접 사무실을 병원으로 사용하게 된 경위 등을 종합적으로 고려하여 구체적으로 살펴보아야 합니다.
따라서 귀하의 경우, 임대차 목적물의 사용 수익에 있어 부분적으로 지장이 있는 것으로 판단된다면, 그 지장의 한도 내에서만 차임의 지급을 거절할 수 있을 것입니다. 구체적인 차임지급 거절 범위는 전문가와 상담하여 결정하는 것이 좋습니다.
예를 들어, 임차인이 병원의 일부만 소실된 경우, 그 소실된 부분에 대한 사용 수익이 불가능하므로, 그 부분에 대해서는 차임의 지급을 거절할 수 있습니다. 다만, 남은 부분에 대해서는 차임의 지급을 거절할 수 없습니다.
또한, 임차인이 병원의 위치가 바뀐 탓에 영업 손해를 입었다면, 그 손해액을 차임에서 감액하여 지급할 수 있습니다.