개요:
임대차가 종료된 경우 배당요구를 한 임차인은 우선변제권을 행사하여 낙찰대금으로부터 임차보증금을 배당받을 수 있습니다. 그러나 이러한 경우 일반 매수희망자는 그 주택을 낙찰받게 되면 그 임대차에 관한 권리·의무를 승계하지 않을 것이라는 신뢰하에 입찰에 참가하게 됩니다. 따라서 임차인이 배당요구시의 주장과 달리 임대차기간이 종료되지 않았음을 주장하면서 낙찰자에게 대항력을 행사하는 것은 낙찰자의 신뢰를 저버리는 것이므로, 금반언 및 신의칙에 위배되어 허용되지 않습니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조 제2항
* 대법원 2001. 9. 25. 선고 2000다24078 판결
질문:
임차인 甲은 대항력과 우선변제권을 겸유한 주택임차인입니다. 임차주택에 대하여 경매절차가 개시되자 甲은 임대차가 종료되었다고 주장하면서 경매법원에 권리신고 및 배당요구를 하였습니다. 이에 임대인 乙은 임대차기간을 연장하여 임대차기간이 종료되지 아니하였다는 취지로 배당이의의 소를 제기하였습니다. 그런데 甲은 답변서도 제출하지 않고 제1회 변론기일에 출석하지 않아 임대인 乙이 의제자백에 의해 승소하게 되었습니다. 그 결과 甲은 임대차보증금을 전혀 반환받지 못하게 되었습니다. 한편 임차주택을 경락받은 丙은 甲에게 임차주택을 인도하라고 합니다. 이러한 경우 甲은 임대차기간이 종료되지 않았음을 주장하면서 주택인도를 거부할 수 있을까요?
답변:
아니요, 甲은 임대차기간이 종료되지 않았음을 주장하면서 주택인도를 거부할 수 없습니다.
임대차가 종료된 경우 배당요구를 한 임차인은 우선변제권을 행사하여 낙찰대금으로부터 임차보증금을 배당받을 수 있습니다. 이러한 경우 일반 매수희망자는 그 주택을 낙찰받게 되면 그 임대차에 관한 권리·의무를 승계하지 않을 것이라는 신뢰하에 입찰에 참가하게 됩니다. 따라서 임차인이 배당요구시의 주장과 달리 임대차기간이 종료되지 않았음을 주장하면서 낙찰자에게 대항력을 행사하는 것은 낙찰자의 신뢰를 저버리는 것이므로, 금반언 및 신의칙에 위배되어 허용되지 않습니다.
甲의 경우 배당요구시 임대차가 종료되었다고 주장하였으므로, 임차주택에 대한 낙찰자가 임대차관계가 종료되었음을 전제로 낙찰에 참가하였다고 볼 수 있습니다. 따라서 甲이 임대차기간이 종료되지 않았음을 주장하면서 낙찰자에게 대항력을 행사하는 것은 낙찰자의 신뢰를 저버리는 것이므로, 허용되지 않습니다.
결국 甲은 임대차기간에 관한 주장을 번복하여 경매낙찰자에게 대항력을 행사할 수 없으므로 丙에게 주택을 인도하여야 할 것입니다.