개요:
임대차 종료 후 임차인이 영업허가명의를 임대인에게 변경해주기로 약정하였으나, 임차인이 이를 불이행하는 경우, 임대인은 민사소송을 통해 변경약정의 이행을 청구할 수 있습니다.
질문:
A씨는 B씨에게 종전부터 다방으로 사용하던 건물을 임대하면서 임대차계약이 종료되면 B씨가 허가받은 다방의 영업허가명의를 A씨에게 변경해주기로 하는 조건으로 계약을 체결하였습니다. 그런데 임차인 B씨는 건물임대차기간이 만료된 후 임차보증금을 수령하면서 건물은 명도하였으나, 전혀 약정된 바가 없는 권리금을 요구하면서 다방의 영업허가명의를 A씨에게 변경해주지 않고 있습니다. 그래서 A씨는 C씨에게 위 건물을 다시 임대하였지만, C씨는 다방영업을 하지 못하고 있습니다. 이 경우 A씨는 B씨에게 위 약정내용인 다방영업허가명의 변경청구를 민사소송으로 할 수 있는지요?
답변:
네, A씨는 B씨에게 위 약정내용인 다방영업허가명의 변경청구를 민사소송으로 할 수 있습니다.
판례는 식품위생법과 식품위생법시행규칙의 여러 관계규정을 종합하여 고려하면, 임차인이 임대인으로부터 종래 다방용도로 사용되어 왔던 임대인 소유인 건물의 지하부분을 임차함에 있어 임대차기간 중에 임차인 명의로 다방영업허가를 받아 다방업을 경영하되 임대차기간 만료시에는 그 허가명의를 임대인 명의로 변경하여 주기로 약정하고 다방영업허가를 받아 다방업을 영위하다가 임대차기간이 만료되어 임대인에게 건물부분을 명도한 경우 이는 임차인이 그 영업을 양도한 때에 준한다고 보아야 하고, 임대인이 다방의 영업자의 지위를 승계하는 경우라고 할 것이므로 임차인은 임대인에게 다방영업허가명의의 변경절차를 이행할 의무가 있고 임대인은 이를 소구할 수 있다고 판시하고 있습니다(대법원 1997. 4. 25. 선고 95다19591 판결).
따라서 위 사안에서 A씨는 B씨에게 다방허가명의변경절차이행을 민사소송으로 청구할 수 있으며, 다방영업허가명의를 변경해주지 않음으로 인하여 발생한 손해에 관하여는 위 판례의 기준에 의하여 입증하여야 할 것입니다.
구체적인 손해액의 입증에 있어서는, 건물부분이 다방 이외의 다른 용도로 사용될 수 있는지 여부, 다른 용도로 사용될 수 있다면 건물부분을 임대함에 있어 다방영업허가명의까지 임차인 명의로 변경하여 주는 경우에 받을 수 있는 차임이 영업허가명의의 변경 없이 건물부분만을 임대하는 경우에 받을 수 있는 차임보다 다액인지 그 차액은 얼마인지 등 그 손해액에 관하여 적극적으로 석명권을 행사하고 입증을 촉구하여 이를 밝혀야 할 것입니다.