개요:
임차건물의 동·호수가 변경된 경우, 기존 전입신고 시점으로부터 대항력을 취득하는지, 변경된 동·호수를 기재한 후부터 대항력을 취득하는지 여부
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조 제1항
* 대법원 1997. 2. 28. 선고 96다46033 판결
질문:
임차인 甲이 2015. 9. 2. 임차건물의 동·호수를 기재하지 아니한 채 당해 건물의 부지 주소로만 기재하여 전입신고를 한 후 2016. 11. 7. 특수주소변경에 의하여 비로소 임차건물의 동·호수가 기재된 경우, 임차인 甲은 언제 대항력을 취득하나요?
답변:
주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안정을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시방법으로 마련된 것입니다. 따라서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지의 여부에 의하여 판단되어야 합니다.
이러한 법리에 따라, 임차건물의 동·호수가 변경된 경우, 기존 전입신고 시점에 동·호수가 기재되어 있었는지 여부에 따라 대항력 취득시점이 달라집니다.
만약, 임차인 甲이 2015. 9. 2. 전입신고시 동·호수를 기재하였는데, 어떠한 경위인지 모르나 이것이 주민등록등본에 누락되었다가 2016. 11. 7. 특수주소변경의 방법에 의하여 동·호수가 기재된 것이라면, 임차인 甲은 2015. 9. 16.에 대항력을 취득합니다.
이는 기존 전입신고 시점에 이미 동·호수가 기재되어 있었으므로, 일반 사회통념상 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있었기 때문입니다.
반면, 임차인 甲이 애당초 동·호수를 기재하지 아니하여 후에 특수주소변경의 방법에 의하여 동·호수가 기재된 것이라면, 임차인 甲은 2016. 11. 7.에 대항력을 취득합니다.
이는 기존 전입신고 시점에 동·호수가 기재되어 있지 않았으므로, 일반 사회통념상 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 없었기 때문입니다.
따라서, 임차건물의 동·호수가 변경된 경우, 대항력 취득시점을 판단하기 위해서는 기존 전입신고 시점에 동·호수가 기재되어 있었는지 여부를 먼저 확인해야 합니다.