개요:
임차건물의 소유권이 변경된 경우 임차인은 대항력을 갖추고 있는 경우 매수인에게 임대차관계를 승계할 수 있습니다. 그러나 임차인이 매수인의 임대인으로서의 지위승계를 원하지 않는 경우, 임차인은 소유권이 이전된 사실을 안 때부터 3개월 이내에 이의를 제기하여 계약을 해지할 수 있습니다.
질문:
서울 소재 상가건물을 임차하고 있는 임차인이 임대인의 매도로 인해 임차건물의 소유권이 매수인에게 이전된 경우, 임차인은 임대인과의 임대차계약을 해지하고 임차보증금을 반환받을 수 있는지요?
답변:
네, 가능합니다.
임대차보호법 제3조 제1항은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있습니다.
따라서 귀하는 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항력을 갖춘 임차인으로, 만약 귀하가 원한다면 재계약 등을 하지 않고도 임대인에게 주장할 수 있었던 임대차기간 및 보증금반환청구뿐만 아니라 상가임대차보호법의 규정에 의한 모든 것을 매수인에게 주장할 수 있습니다.
이때 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 함께 양수인에게 이전되므로 양도인의 보증금반환채무는 소멸하고 임차인은 종전의 소유자에 대하여는 더 이상 보증금반환을 요구할 수 없게 됩니다.
그런데 이 사안의 경우 귀하는 매수인의 임대인으로서의 지위승계를 원하지 않고 있어 이를 이유로 임대차계약을 해지하고 임대인에게 보증금반환을 청구할 수 있는지가 문제입니다.
이에 관하여 판례는 임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다고 하였습니다(대법원 1998. 9. 2. 선고 98다10044 판결, 대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결).
따라서 위 사안에 있어서도 귀하가 위 임차목적물의 소유권이 甲에서 乙로 이전되면 즉시 이의를 제기하여 위 임대차계약을 해지하고 乙에게 임차보증금반환청구를 할 수 있다고 할 것입니다.
유의 사항:
임차인이 임대차계약을 해지하고 임차보증금을 반환받기 위해서는 소유권이 이전된 사실을 안 날부터 3개월 이내에 이의를 제기하여야 합니다. 이의를 제기하지 않을 경우, 임차인은 매수인에게 임대차관계를 승계할 수밖에 없고, 임대차보증금반환청구는 매수인에게 하여야 합니다.